La construcción en la Ciudad de Buenos Aires atravesó la primera mitad de 2026 con actividad estable, pero con una presión creciente sobre la rentabilidad de los desarrollos inmobiliarios. El principal cambio no estuvo en el volumen de obra, sino en el encarecimiento del costo en dólares

En julio, ese costo trepó a USD 1.629 por metro cuadrado. Al sumar el valor del terreno y exigir una rentabilidad del 30%, la mayoría de los barrios relevados quedó por debajo del punto de equilibrio

Actividad firme, pero sin expansión clara

El Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción se ubicó en 148,1 puntos en junio de 2026. Eso implicó una baja mensual de 4,1% y una mejora interanual de 4,0%. La tendencia-ciclo quedó en 148,9 puntos y confirmó una meseta que ya dura más de un año

En paralelo, los permisos de edificación siguieron creciendo por encima de la actividad y marcaron una señal de oferta futura. En la media móvil de 12 meses, alcanzaron 1,35 millones de metros cuadrados mensuales, con un avance interanual de 6,0%

El costo volvió a pesar más que la obra

El precio del metro cuadrado nuevo de dos ambientes promedió USD 3.215 en el segundo trimestre, frente a un costo directo de USD 1.614. Esa relación dejó una Q de Tobin simple de 1,99, por debajo de 1,14? no wait

La medición completa fue menos favorable. Al incorporar terreno y una rentabilidad exigida del 30%, solo Puerto Madero, Belgrano, Palermo y Recoleta quedaron por encima de 1. El resto de los barrios relevados se movió entre 0,81 y 1,00

La presión vino sobre todo por la mano de obra. En los 12 meses a julio, subió 39,1% en pesos, mientras los materiales avanzaron 24,9%. Medido en dólares, el costo general llegó a 104,9 puntos, con la mano de obra en 107,7 y los materiales en 101,3

Los barrios que todavía sostienen margen

El corredor norte siguió encabezando la rentabilidad. Puerto Madero registró una Q completa de 1,48; Belgrano, 1,18; Palermo, 1,16; y Recoleta, 1,15

Más cerca del equilibrio quedaron Colegiales y Núñez con 1,11; Saavedra con 1,05; Caballito con 1,03; y Villa Urquiza y Chacarita con 1,00. Por debajo de ese nivel aparecieron Montserrat, Villa Crespo, Almagro y Barracas, entre otros

El margen bruto también mostró una fuerte dispersión. Puerto Madero lideró con USD 5.103 por metro cuadrado, seguido por Belgrano con USD 2.424 y Palermo con USD 2.391. En el otro extremo quedaron Barracas, con USD 722, y San Cristóbal, con USD 792

Un negocio cada vez más ajustado

La brecha entre vivienda nueva y usada siguió funcionando como termómetro del negocio. En Montserrat llegó al 72%, en Balvanera al 49% y en Recoleta al 45%, lo que fortalece la lógica de compra, refacción y reventa. En Coghlan, Villa Ortúzar y Saavedra, en cambio, esa diferencia fue mucho menor y redujo la presión del stock usado sobre la obra nueva

El cuadro general deja una conclusión nítida: la actividad dejó de ser el problema principal, pero la suba del costo en dólares achicó el espacio de ganancia y volvió más selectiva la viabilidad de nuevos proyectos