Vender un campo suele ser mucho más que cerrar una operación inmobiliaria. En ese acto confluyen decisiones familiares, recambios generacionales y cambios en la escala del negocio agropecuario. Pero, al momento de firmar, la pregunta decisiva sigue siendo la misma: cuánto pesa el costo fiscal de esa venta
Durante años, la respuesta estuvo marcada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, que retenía 1,5% sobre el precio y exigía un trámite previo en escribanía. Esa carga formal dejó de existir con su derogación en 2024. Desde entonces, el mapa tributario para personas humanas y sucesiones indivisas cambió de manera sustancial
La nueva exención federal
La ley 27.802 dispuso que, desde el 1° de enero de 2026, las ganancias obtenidas por personas humanas y sucesiones indivisas por la venta de inmuebles adquiridos después del 1° de enero de 2018 quedan exentas del impuesto a las ganancias, siempre que se trate de operaciones ocasionales y no de una actividad habitual de compraventa o loteo
En la práctica, esto alcanza de lleno al productor agropecuario tradicional, a las familias de campo y a los condóminos civiles que venden un inmueble de manera aislada
Los campos comprados antes del 31 de diciembre de 2017 ya no estaban alcanzados por el impuesto cedular. Con la eliminación del ITI, su venta quedó sin imposición federal sobre la operación
Qué pasa en las sucesiones
En las transmisiones hereditarias rige la continuidad fiscal: la sucesión indivisa, o los herederos al adjudicar y vender, asumen la condición tributaria del causante
Si el inmueble fue adquirido antes de 2018, la venta queda fuera de Ganancias y del antiguo ITI. Si fue comprado después de 2018 y se vende desde 2026, la operación también queda exenta, siempre que no exista habitualidad comercial
El caso de la explotación unipersonal
La situación cambia cuando el campo integra el activo de una explotación unipersonal. En ese supuesto, la ganancia no se analiza como una venta aislada de una persona humana, sino bajo la teoría del balance, dentro de la tercera categoría del impuesto
Ahí sigue disponible una herramienta clave: la venta y reemplazo. Esa opción permite diferir el impuesto si el producido se reinvierte en otra fracción de campo, en infraestructura o en maquinaria dentro del plazo de un año
Los costos que siguen en pie
Con el frente federal despejado para personas humanas desde 2026, la atención pasa a los tributos locales y a la documentación de cierre
Conviene dejar asentada la ocasionalidad de la operación, porque eso ayuda a sostener que se trata de una administración patrimonial y no de una actividad habitual
También sigue vigente el Impuesto de Sellos provincial, con alícuotas que varían entre 1% y 3,5% según la jurisdicción, aplicadas sobre el precio pactado o el valor fiscal correspondiente, el que resulte mayor
Además, es importante discriminar en boleto y escritura el valor de la tierra libre, las mejoras, los alambrados, los silos, los molinos y las sementeras en pie
En Bienes Personales, los inmuebles rurales para personas humanas mantienen la exención objetiva prevista por la ley
La combinación entre la desaparición del ITI y la nueva exención para personas humanas y sucesiones redefine la tributación de estas operaciones. Para las familias rurales, conocer con precisión estas reglas puede marcar una diferencia decisiva al momento de vender