En 2026, la discusión entre alquilar o comprar volvió al centro de la escena en la Argentina. La foto del mercado muestra un ajuste desigual: los precios de venta de las unidades usadas se estabilizaron en la ciudad de Buenos Aires, mientras que los alquileres siguieron subiendo y algunos bancos empezaron a mover sus tasas hipotecarias

En ese contexto, la casa propia depende otra vez de una herramienta clave: el crédito hipotecario. Cuando no está disponible, las alternativas se reducen a comprar al contado o seguir alquilando

El regreso del crédito, con condiciones más exigentes

Los préstamos UVA volvieron al mercado en 2024 después de casi cinco años sin oferta. Pero desde mediados de 2025 las tasas subieron con fuerza y eso encareció el acceso. En los últimos meses, algunos bancos empezaron a bajar sus intereses por debajo del 10%, lo que mejoró el panorama para quienes buscan financiar una vivienda

A eso se sumó una medida oficial para ampliar la oferta: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad destinará dos billones de pesos para fondear a los bancos. La iniciativa podría sumar entre 15.000 y 20.000 créditos adicionales

La lógica del sistema sigue siendo la misma: cuanto menor es la tasa, más accesible resulta el préstamo. Pero también más gente califica. Cuando la tasa sube, la cuota inicial aumenta y el filtro de ingreso se vuelve más duro

Qué pasa con una cuota UVA

Los créditos ajustados por UVA se lanzaron en abril de 2016. Su rasgo central es que la cuota se actualiza por inflación. Eso permite empezar con pagos relativamente bajos, aunque también expone al tomador a subas futuras si los precios aceleran

En la primera etapa de estos préstamos, la combinación de inflación alta y actualización de cuotas llevó a que algunos deudores pasaran de destinar el 25% de sus ingresos a comprometer hasta el 40%. Ese nivel se parece mucho al esfuerzo que hoy implica un alquiler

Por eso, la comparación ya no pasa solo por comprar o alquilar, sino por cuánto cuesta cada opción en el presente y cómo puede evolucionar en el tiempo

La cuenta concreta en la ciudad de Buenos Aires

Un ejemplo ayuda a ordenar la decisión. Para un crédito de $120 millones, destinado a comprar un departamento de unos US$106.000, con una tasa del 7% a 25 años, la cuota inicial rondaría los $865.000 y luego se ajustaría por UVA todos los meses

Del otro lado, el alquiler promedio de un monoambiente de 40 m² en la ciudad de Buenos Aires se ubica cerca de los $761.268 mensuales. Para un dos ambientes, el valor promedio asciende a $873.668. En ese caso, el contrato también se actualiza por inflación, aunque cada tres o cuatro meses según lo pactado

Cuándo conviene comprar

Comprar gana atractivo cuando hay ahorro para el anticipo, estabilidad laboral y una intención de permanencia de largo plazo. Los bancos suelen exigir entre 20% y 30% del valor de la propiedad, además de los gastos de escritura y otros costos iniciales

También pesa si se trata de la vivienda única, porque en general las tasas para primera propiedad son más bajas. Y si el alquiler se acerca demasiado al valor de una cuota hipotecaria, la compra empieza a verse más razonable

Cuándo conviene alquilar

Alquilar sigue siendo la opción más práctica cuando no hay ahorros para la entrada, cuando se necesita flexibilidad por trabajo o mudanza, o cuando no se quiere asumir una deuda larga con indexación por inflación

La decisión final depende de tres variables: capacidad de pago, tolerancia al riesgo y objetivos a futuro. Si la idea es quedarse muchos años en la misma vivienda y existe acceso al crédito, comprar puede ser la mejor salida. Si la prioridad es movilidad y previsibilidad de corto plazo, alquilar conserva ventajas claras

En un mercado todavía incierto, la cuenta no es solo financiera: también es de horizonte personal y familiar