Los inversores inmobiliarios enfrentan una decisión clave al momento de ofrecer una propiedad en Buenos Aires: optar por un alquiler tradicional o por una modalidad temporaria. La elección depende de la rentabilidad esperada, pero también de la vacancia, los costos y el nivel de gestión requerido

En el mercado tradicional, el rendimiento bruto se ubica generalmente entre el 5% y el 7% anual, según la zona y las características del inmueble. Para una propiedad, una renta de entre 5,5% y 6,5% suele considerarse aceptable

Las expensas también inciden en el resultado final. Cuando son elevadas y no están justificadas por los servicios o el mantenimiento del edificio, reducen la rentabilidad y pueden obligar a bajar el precio del alquiler frente a propiedades comparables

El alquiler tradicional mantiene una demanda firme

La vacancia es otro factor determinante. Actualmente, la oferta disponible en Buenos Aires encuentra una demanda activa, por lo que los inmuebles en alquiler suelen colocarse con relativa rapidez

Los avisos publicados reflejan ese cambio de preferencias. Desde 2021, las publicaciones de alquileres temporarios pasaron de un máximo cercano a 12.000 mensuales a unas 4.000. En el mismo período, los avisos de alquiler tradicional crecieron desde un rango de entre 4.000 y 6.000 hasta casi 17.000

El temporario ofrece más renta, pero con mayor exposición

El alquiler temporario puede resultar más rentable por el tipo de propiedad, aunque su desempeño está estrechamente ligado al turismo. En la actualidad, la actividad turística atraviesa un período más débil, lo que agrega incertidumbre a los ingresos

En Buenos Aires, una unidad temporaria genera ingresos anuales estimados de entre US$8.000 y US$8.100, con niveles de ocupación que oscilan entre el 45% y el 65%

Trasladados a una métrica comparable, esos ingresos equivalen a una rentabilidad bruta anual de entre 6% y 9% sobre propiedades de entre US$90.000 y US$130.000, un rango habitual para departamentos usados de uno o dos ambientes en la Ciudad

Así, el temporario puede igualar o superar el rendimiento tradicional, estimado entre 5% y 7%. Sin embargo, también implica mayores costos de limpieza, mantenimiento, administración y comisiones, además de una ocupación que nunca llega al 100%

La gestión define el resultado final

El alquiler tradicional ofrece ingresos más estables y previsibles. El temporario, en cambio, depende de la estacionalidad, la ubicación, el equipamiento y la capacidad de mantener tarifas competitivas

Buenos Aires conserva un mercado temporario con baja regulación y entre 22.000 y 40.000 unidades activas. La demanda permite obtener ingresos anuales que, en promedio, pueden igualar o superar a los del alquiler tradicional, aunque a costa de más trabajo, costos y riesgo