Durante años, Montevideo y Punta del Este concentraron la atención de los inversores en Uruguay. Hoy, sin embargo, Ciudad de la Costa aparece como un tercer polo en expansión, impulsado por su cercanía con la capital, la mejora de la infraestructura y un marco fiscal que favorece la construcción

Ubicada entre los arroyos Carrasco y Pando, con 28 kilómetros de playa sobre el Río de la Plata, lagos y espacios verdes, esta localidad de Canelones dejó de ser solo un destino de veraneo. Actualmente reúne 91.238 habitantes y se consolidó como el municipio más poblado del departamento

Una zona que acelera

El crecimiento se explica por varios factores. La conectividad con Montevideo, la cercanía al Aeropuerto de Carrasco y la disponibilidad de suelo para nuevos proyectos atrajeron a desarrolladores que encuentran allí una oferta más moderna, con edificios separados entre sí y mayor presencia de áreas verdes

También influyó el cambio de hábitos tras la pandemia: la demanda comenzó a valorar más el contacto con la naturaleza y el formato residencial de baja y media densidad. A eso se suma el efecto derrame de Montevideo, donde ya quedan menos espacios aptos para grandes desarrollos

El empuje fiscal

Otro motor fue el régimen de Vivienda Promovida, que reduce la carga tributaria de los proyectos. Entre sus beneficios figuran la exoneración del Impuesto al Patrimonio por diez años, ventajas en el Impuesto a la Renta y la exención del IVA en determinados componentes de la construcción

Ese esquema mejoró la ecuación tanto para desarrolladores como para compradores. Según relevamientos del sector, el 87% de las ventas declaradas bajo este régimen en el departamento corresponden a Ciudad de la Costa, con un aumento de 5,1% frente al cuatrimestre previo y de 27,6% interanual

Más revalorización en obra

En Montevideo, un proyecto comprado en pozo suele ganar entre 17% y 20% de valor entre el inicio de obra y la entrega. En Ciudad de la Costa, el retorno promedio ronda el 23%, aunque algunos casos superan el 34%

En números concretos, un departamento de un dormitorio frente al mar puede comprarse en obra por entre US$150.000 y US$180.000 y venderse terminado entre US$200.000 y US$220.000. En Pocitos, una unidad similar suele pasar de unos US$150.000 en pozo a alrededor de US$180.000 al finalizar

En ciertos desarrollos, la suba fue todavía más marcada. En uno de los emprendimientos sobre el Lago de la Caleta, el metro cuadrado pasó de valores iniciales a más de US$6000 en cuatro años, con un incremento superior al 80%

Alquileres y microzonas

La renta anual por alquiler se mueve, en general, entre 4,5% y 6%, un nivel parecido al de Montevideo. La diferencia aparece en los valores mensuales: en Ciudad de la Costa suelen ser cerca de 10% más bajos, aunque la carga impositiva también suele resultar menor para el propietario

El desarrollo se concentra en barrios como San José de Carrasco, Barra de Carrasco, Lagomar, Solymar, El Pinar, Médanos de Solymar, Shangrilá y Parque Carrasco. En las áreas vinculadas a lagunas y al mar predominan los departamentos de uno y dos dormitorios, aunque también aparecen torres y urbanizaciones de mayor escala

La expansión residencial vino acompañada por más oferta comercial y gastronómica en zonas como Avenida Giannattasio, la Rambla, Costa Urbana Shopping, Car One, Parque Carrasco y Barra de Carrasco. El Pinar también se convirtió en un punto de encuentro con más movimiento nocturno y nuevos bares y restaurantes

Un mercado todavía local

A diferencia de otros destinos uruguayos, Ciudad de la Costa sigue siendo un mercado dominado por compradores locales. La participación extranjera crece de a poco, pero todavía representa una porción menor de las operaciones

Para los operadores del sector, la lectura es clara: cuando coinciden población en aumento, mejor infraestructura, incentivos fiscales y demanda sostenida, la valorización inmobiliaria suele llegar después. Ciudad de la Costa parece estar atravesando justamente esa etapa