El negocio inmobiliario atraviesa una tensión creciente: construir cuesta más, pero los compradores no están dispuestos a convalidar aumentos equivalentes en el valor de las propiedades. La diferencia comprime la rentabilidad de los desarrolladores y demora nuevos proyectos

En apenas cuatro meses, los costos de construcción subieron entre 12% y 13%. En el mismo período, los precios de los inmuebles se mantuvieron estables o bajaron en términos relativos, lo que redujo cerca de 20% la rentabilidad de los desarrolladores

El costo de la construcción aumentó 2,1% en julio y acumuló una suba de 19,2% en los primeros siete meses de 2026. La presión se intensifica porque el precio de venta del metro cuadrado no avanza al mismo ritmo

El costo por metro cuadrado ya supera los US$1700

Durante los últimos años, algunos proyectos podían desarrollarse con costos de entre US$1000 y US$1200 por metro cuadrado. Ese escenario, considerado excepcional por los empresarios, quedó atrás

En junio, el costo de construcción por metro cuadrado vendible alcanzó los US$1741. La cifra representó una baja mensual de 2,35%, aunque el descenso respondió principalmente al movimiento del tipo de cambio utilizado para convertir los costos desde pesos a dólares

El problema central es cuánto de la suba puede trasladarse al comprador. Aumentar los precios finales en la misma proporción podría dejar a muchas unidades fuera del alcance de la demanda

Menos actividad y mayor selectividad

La construcción también quedó rezagada frente a otros sectores de la economía. Entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025, el producto bruto interno acumuló una mejora cercana al 2%, mientras la actividad constructiva cayó 11%

Los proyectos grandes y respaldados por estructuras financieras sólidas cuentan con más herramientas para atravesar el contexto. En cambio, los pequeños constructores tienen menos margen para absorber aumentos de materiales, mano de obra e impuestos

El acceso al financiamiento será decisivo. Durante 2025, el crédito hipotecario se recuperó, aunque todavía representa menos del 2% del PBI. Una expansión del crédito podría impulsar no solo la compra de propiedades terminadas, sino también las preventas y los nuevos emprendimientos

Una mejora más visible podría llegar hacia el último tramo de 2026 si se consolidan la estabilidad macroeconómica y el financiamiento. También persisten reclamos por la estructura tributaria que enfrenta el sector

Importar materiales no resolvería toda la ecuación

Parte del sector espera una etapa de mayor estabilidad en los costos, apoyada en la disponibilidad de insumos importados y en la capacidad ociosa de las plantas locales vinculadas con la construcción

Sin embargo, la importación tendría un alcance limitado. La mayor parte de los componentes de una obra, como la mano de obra, el acero y el cemento, es de origen nacional. Los productos importados se concentran principalmente en terminaciones

Aun cuando algunos materiales pudieran conseguirse más baratos en el exterior, los impuestos, la logística y otros costos estructurales reducirían el impacto sobre el presupuesto total

Productividad e innovación para sostener los proyectos

El nuevo escenario obliga a los desarrolladores a controlar con mayor precisión cada etapa, reducir tiempos y mejorar la productividad. También aumenta la importancia de diseñar productos diferenciados y acompañarlos con alternativas de financiamiento

La competencia ya no depende únicamente del segmento premium. Tendrán mejores posibilidades las empresas capaces de leer la demanda, ajustar precios, demostrar trayectoria y ofrecer propuestas innovadoras

El desafío para 2026 será transformar una eventual recuperación inmobiliaria en nuevos metros cuadrados construidos. Con costos elevados y márgenes comprimidos, el resultado dependerá de la obra privada, la evolución del crédito y el comportamiento de la obra pública

Dentro del sector predomina una conclusión: no se espera una baja significativa de los costos. Por eso, la competitividad deberá buscarse en una planificación más eficiente, un mayor control presupuestario, menores plazos de obra y proyectos capaces de justificar su precio ante una demanda más selectiva