La ciudad de Buenos Aires atraviesa un mercado inmobiliario con mucha mercadería publicada y una distribución muy desigual. En un territorio de 203 km² y con más de 3,1 millones de habitantes, hoy figuran en venta más de 110.000 inmuebles, de los cuales cerca de 75.000 son departamentos

El stock continúa por encima del nivel de un año atrás: entre junio de 2025 y junio de 2026 creció 3,4%. Sin embargo, en la comparación mensual aparecen bajas sucesivas. Mayo cayó 2,2% frente a abril y junio retrocedió 0,5% respecto de mayo. En el balance semestral, la oferta se mantuvo prácticamente estable y quedó apenas 0,2% por encima de diciembre de 2025

La foto porteña también llama la atención frente a otras capitales de escala similar. Madrid, con una población cercana a los 3,5 millones de habitantes, registra alrededor de 17.000 avisos de venta, una oferta muy inferior a la de Buenos Aires

La oferta se concentra en pocos barrios

La disponibilidad de viviendas no se reparte de manera homogénea. Palermo lidera con 13,10% de las publicaciones, seguido por Belgrano con 7,59%, Recoleta con 6,42%, Caballito con 5,80% y Villa Urquiza con 3,98%

En el otro extremo aparecen barrios con presencia casi marginal en el mercado: Villa Riachuelo registra 0,06% de la oferta, Parque Centenario 0,16%, Villa Real 0,18%, Villa Soldati 0,19% y Agronomía 0,23%

Dentro de ese mapa, la demanda se refugia sobre todo en el corredor norte. Palermo, Belgrano y Núñez se mantienen como las zonas más buscadas, mientras que barrios cercanos a esos polos, como Saavedra, Chacarita, Villa Crespo y Colegiales, también reciben interés por arrastre

Qué busca el comprador hoy

El problema no pasa solo por la cantidad de propiedades disponibles. También hay una brecha entre lo que se publica y lo que el mercado absorbe con rapidez. Abundan los productos repetidos y escasean las unidades que responden a la demanda más activa

Entre los atributos más valorados aparecen las expensas bajas, la cochera, la ubicación, el estado general y la luminosidad. El balcón también se volvió un elemento prácticamente indispensable. Aun así, el precio sigue siendo decisivo: las propiedades sobrevaluadas son las que más tarde encuentran comprador

Hay segmentos que se mueven mejor que otros. Tres ambientes bien ubicados en Palermo y Belgrano, unidades a estrenar con cochera en barrios medios y viviendas con espacios exteriores integran el grupo de mayor rotación

Por fuera de ese circuito, las zonas del sur y del oeste extendido, como Lugano, Parque Avellaneda, La Boca y Nueva Pompeya, muestran menor volumen de operaciones y tiempos de absorción más largos

Una sobreoferta con matices

El panorama general es de abundancia, pero no de equilibrio. Hay más propiedades publicadas de las que el mercado necesita en términos globales, aunque no sobra el producto correcto. Las unidades bien ubicadas, bien diseñadas y bien tasadas siguen encontrando salida

En ese contexto, el principal desafío ya no es solo la cantidad de inmuebles disponibles, sino la capacidad de pago de los compradores y la adecuación entre oferta, ubicación y precio