Este lunes se pone en marcha la primera licitación por $200.000 millones con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), un esquema pensado para sostener nuevos créditos hipotecarios orientados a la compra de la primera vivienda

La iniciativa forma parte del plan oficial para reactivar el financiamiento a largo plazo y podría mover hasta $2 billones en 10 convocatorias de igual tamaño. El foco está en resolver una de las mayores trabas del sector bancario: conseguir dinero estable para prestar a 20 o 30 años

Entre las entidades que participan de esta primera ronda figuran Macro, Hipotecario, Ciudad, Santander, Supervielle y BBVA, entre otras. La subasta permanece abierta hasta las 15 y los resultados se conocerían entre las 17 y las 18. Cada banco podrá adjudicarse como máximo $40.000 millones, es decir, 20% del total

Cómo será el esquema

El programa ofrece dos alternativas de fondeo: depósitos a un año, con tasa mínima de 2,5%, y depósitos a cinco años, con piso de 4,5%. Los bancos competirán ofreciendo el rendimiento que están dispuestos a pagar por esos fondos

La condición central es que los préstamos que nazcan de ese dinero no podrán superar una tasa de 7,5%. Además, deberán tener un plazo mínimo de 15 años, un tope de 150.000 UVA por operación y destino exclusivo para primera vivienda

Una vez constituidos los depósitos, las entidades tendrán 120 días corridos para transformarlos en hipotecas. Si no logran colocarlos, el FGS podrá recuperar la parte no utilizada

La estimación oficial es que este mecanismo podría habilitar entre 17.000 y 18.000 nuevos préstamos

El mercado ya ajusta tasas

Antes incluso de la primera licitación, varias entidades comenzaron a mover sus productos. Macro redujo al 7,5% más UVA su línea para clientes Selecta, con plazo de hasta 20 años, e incluyó a los hijos de esos clientes bajo las mismas condiciones

Credicoop bajó del 8% al 7,5% más UVA su oferta para quienes acreditan el sueldo en el banco y compran su primera vivienda. BBVA ya ofrecía desde marzo una tasa de 7,5% para clientes que cobran allí sus haberes. Banco Ciudad también ajustó su propuesta y fijó 7,5% más UVA, con plazo de hasta 25 años, para primera vivienda

Otra entidad que participa de la subasta y hoy opera con una tasa más alta reconoció que, si accede a los fondos del FGS, mejorará su oferta hipotecaria

El ingreso que exige una hipoteca

Durante la presentación del programa, se difundió un ejemplo para dimensionar el acceso al crédito. Para una vivienda valuada en US$106.667, con financiamiento del 75%, un préstamo de $120,92 millones, a 25 años y a una tasa de UVA más 7%, la cuota inicial sería de $865.098 mensuales

En ese escenario, el ingreso neto requerido para el grupo familiar asciende a $3.460.391 por mes, tomando como referencia que la cuota no supere 25% de los ingresos

El dato vuelve a mostrar el principal límite del mercado: aun con tasas más bajas y mayor oferta, el nivel de ingresos necesario sigue siendo alto. En muchos casos, para calificar hace falta sumar salarios dentro del hogar

El nuevo fondeo puede ampliar la disponibilidad de créditos, pero no resuelve por sí solo la relación entre sueldos, cuota inicial y valor de las propiedades