Para muchas familias, vender un departamento, tomar un crédito hipotecario y comprar una casa parece una alternativa posible cuando necesitan más espacio. Sin embargo, en la Ciudad de Buenos Aires la operación enfrenta varios obstáculos: la oferta de casas es reducida, los precios son elevados y una parte importante de las propiedades necesita refacciones

El caso de Belén, de 40 años, su pareja y sus dos hijos, resume esa dificultad. La familia vive en un departamento en Parque Chacabuco y analiza mudarse a una casa. Aunque la venta de su vivienda permitiría cubrir una parte del valor, todavía debería conseguir financiamiento y encontrar una propiedad adecuada

Un mercado de casas concentrado en pocos barrios

En toda la ciudad hay alrededor de 5700 casas publicadas para la venta, frente a unas 78.000 unidades de departamentos y 8000 PH. En términos relativos, por cada casa ofrecida aparecen casi 14 departamentos y 1,4 PH

La oferta tampoco se distribuye de manera uniforme. Villa Devoto lidera con 393 casas publicadas. Le siguen Flores y Floresta, con 310 cada uno; Liniers, con 300; Mataderos, con 295; Villa Lugano, con 287; Belgrano, con 277; Villa del Parque, con 199; y Caballito, con 194

Esos nueve barrios concentran aproximadamente 2765 propiedades, casi la mitad de las casas disponibles en la ciudad

La demanda, sin embargo, no coincide siempre con los lugares donde existe mayor cantidad de inmuebles. Belgrano reúne el 9,15% de las búsquedas, seguido por Villa Devoto, con el 8,64%; Caballito, con el 5,27%; Villa Urquiza, con el 5,21%; y Palermo, con el 5,08%

En algunos barrios la diferencia entre interés y oferta es especialmente marcada. En Núñez, la demanda alcanza el 4,04%, mientras que la oferta representa el 1,86%. En Saavedra, la relación es de 4,82% contra 2,42%, y en Colegiales, de 3,16% frente a 1,25%

En cambio, Liniers concentra el 5,45% de los avisos y el 2,67% de la demanda; Mataderos, el 5,43% y el 2,53%; y Villa Lugano, el 5,02% y el 1,65%, respectivamente

La diferencia de precio puede superar los US$300.000

El segundo obstáculo aparece al comparar el valor del departamento que se vende con el de la casa que se busca. En la ciudad, un departamento de dos ambientes cuesta en promedio unos US$131.000, mientras que uno de tres ambientes ronda los US$179.809

Una casa de tres dormitorios y 170 m² tiene un precio de publicación cercano a los US$303.000. Para una vivienda de cuatro dormitorios y 260 m², el promedio asciende a unos US$486.000

Así, una familia que vende un departamento de tres ambientes por alrededor de US$180.000 y busca una casa de tres dormitorios debe cubrir una diferencia cercana a los US$123.000. Si apunta a una propiedad de cuatro dormitorios, la brecha supera los US$300.000. En ambos casos, todavía deben sumarse los gastos de la operación, la mudanza y las posibles reformas

Los valores también cambian de manera significativa según el barrio. En determinadas zonas del sur y el oeste pueden encontrarse propiedades por debajo de los US$200.000. En Villa Devoto, Belgrano o Palermo, en cambio, los precios pueden superar con facilidad los US$400.000 o US$500.000

Entre los valores medios relevados figuran unos US$490.000 en Villa Devoto, US$250.000 en Flores, US$265.000 en Liniers, US$260.000 en Mataderos y US$200.000 en Villa Lugano

El precio no depende solamente de la superficie construida. También pesan las dimensiones del lote, el frente del terreno, la presencia de jardín o cochera, la orientación, la ubicación, el estado de conservación y el potencial de construcción

Las casas listas para habitar son las más difíciles de encontrar

La escasez de oferta no significa que cualquier propiedad se venda rápidamente. Una casa bien ubicada, en buen estado y con un precio acorde puede encontrar comprador en pocas semanas o meses. En cambio, una vivienda que necesita reformas importantes o está sobrevaluada puede permanecer publicada durante mucho tiempo

La antigüedad promedio de los avisos ronda los 300 días, y las propiedades más grandes suelen tardar aún más en venderse. Entre los principales problemas aparecen las deficiencias funcionales, los lotes poco atractivos y los precios que el mercado no está dispuesto a convalidar

Las viviendas que reúnen buena ubicación, un lote atractivo, buen estado y un valor razonable son mucho menos numerosas. Por eso, una casa correcta puede tener varios interesados, aun cuando el mercado general tenga menos compradores que el de departamentos

Comprar una propiedad a un precio conveniente, pero con necesidad de reformas, también puede llevar el presupuesto al límite. Una cocina estándar de 5,6 m² demandaba en mayo de 2026 unos $9.650.287. Si se suma la renovación del baño, el costo llegaba a $18.453.373, equivalentes a unos US$12.904 al tipo de cambio utilizado en ese momento

En una vivienda de 100 m², pintar con materiales de primera marca podía costar entre $1,5 millones y $2,3 millones. La mano de obra agregaba entre $5 millones y $7 millones

Los gastos pueden aumentar ante la presencia de humedad, instalaciones antiguas, problemas en los techos, aberturas deterioradas o la necesidad de ampliar ambientes

El crédito hipotecario ayuda, pero no resuelve la falta de propiedades

El regreso del financiamiento de largo plazo volvió a permitir que algunas familias utilicen la venta de su departamento como capital inicial y recurran a un crédito UVA para completar el dinero necesario

Sin embargo, el monto disponible depende de los ingresos familiares, del porcentaje que el banco financie sobre el valor de la propiedad y del patrimonio acumulado. Por eso, el crédito puede reducir parte de la brecha, pero no convierte al mercado de casas en un segmento masivo

Para concretar la mudanza, una familia necesita vender bien su departamento, obtener financiamiento, encontrar una casa en una zona compatible con su vida cotidiana, pagar un precio acorde y evitar que las reformas iniciales demanden miles de dólares adicionales

El financiamiento volvió a funcionar como un puente entre el departamento y la casa, pero la operación solo cierra cuando coinciden tres condiciones: patrimonio suficiente, acceso al crédito y disponibilidad de una propiedad adecuada