Los alquileres sujetos al sistema de estabilización de rentas en Nueva York tendrán un aumento del 0% desde el 1° de octubre. La medida fue establecida mediante la Orden N.º 58 de la Junta de Directrices de Alquileres (RGB)

Qué contratos quedarán alcanzados

El congelamiento se aplicará a contratos de departamentos y determinados lofts estabilizados que comiencen entre el 1° de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027

La disposición incluye renovaciones y ciertas unidades vacantes que sean ocupadas durante ese período. Para los contratos regulados de uno o dos años, el aumento permitido será del 0%

Las unidades hoteleras estabilizadas y las viviendas de ocupación individual, conocidas como SRO, también tendrán un ajuste del 0% en virtud de la Orden de Hotel N.º 56. Además, la medida contempla determinados lofts convertidos en viviendas, siempre que estén comprendidos en el Artículo 7-C de la Ley de Viviendas Múltiples

La normativa impide aplicar más de un ajuste de la RGB durante cada año regulatorio. Los contratos de hasta 12 meses se consideran anuales, mientras que los superiores a 12 y de hasta 24 meses se encuadran como acuerdos de dos años

Una resolución aprobada en junio

La resolución fue aprobada el 25 de junio con siete votos a favor y uno en contra. El alcalde Zohran Mamdani señaló que la decisión tomó en cuenta los ingresos de los inquilinos, el costo de vida y los gastos de funcionamiento de los edificios

“Tras analizar los datos y escuchar a los neoyorquinos de toda la ciudad, el organismo independiente RGB ha logrado congelar los contratos de arrendamiento de un año y, por primera vez en la historia de nuestra ciudad, congelar los contratos de alquiler de dos años”, afirmó Mamdani después de la aprobación. También sostuvo que se trata del alivio que necesitan los trabajadores de la ciudad

Ingresos y costos de los edificios

Según los datos considerados para la resolución, el ingreso neto operativo de los edificios con unidades estabilizadas aumentó 6,2% entre 2023 y 2024. Al ajustar la cifra por inflación, el crecimiento fue de 2,2%

El resultado varió según el distrito: llegó al 15,1% en Staten Island y al 10% en Core Manhattan, mientras que en el Bronx registró una caída del 0,1%

Los costos de operación y mantenimiento representaron, en promedio, el 61,7% de los ingresos cobrados. El gasto mensual medio por unidad fue de aproximadamente US$1166, frente a ingresos promedio de US$1890

Entre 2025 y 2026, el índice de costos de operación e impuestos aumentó 5,3%. El combustible subió 11%, los seguros 10,5%, el mantenimiento 6%, los servicios públicos 5,6% y los impuestos inmobiliarios 2,6%. En conjunto, los costos operativos crecieron por encima del IPC regional, que avanzó 3,3%

La presión sobre los hogares inquilinos

Los estudios también evaluaron la capacidad de pago de los hogares. El 51,6% de los inquilinos destinaba al menos el 30% de sus ingresos al alquiler, mientras que el 28,8% destinaba la mitad o más

En 2024, el salario mediano de los trabajadores de tiempo completo cayó 0,2% en términos reales. La tasa promedio de desempleo fue del 5,2% durante el año y los casos de asistencia pública en efectivo aumentaron 7,4%

Además, una encuesta realizada en 2025 indicó que el 49% de los inquilinos con alquiler estabilizado apenas llegaba a fin de mes o no lograba hacerlo

Los reclamos de los propietarios

Durante las audiencias, los propietarios describieron aumentos en los seguros, los impuestos, la calefacción, el mantenimiento y el financiamiento

Algunos indicaron que llenar un tanque de calefacción puede costar hasta US$14.000 y que los gastos de seguros e impuestos aumentaron de manera considerable durante la última década