Texas implementó un nuevo esquema legal para acelerar los procesos judiciales de desalojo de propiedades residenciales. La ley SB 38, firmada por el gobernador Greg Abbott el 20 de junio de 2025, modifica el Código de Propiedad estatal
La normativa comenzó a regir en 2026 y se aplica en los tribunales de justicia de paz de todo el estado. Su objetivo es establecer un calendario obligatorio para propietarios, inquilinos, tribunales y agentes policiales
Los tiempos previstos para cada etapa
El tribunal de paz debe realizar la audiencia de desalojo entre los 10 y los 21 días posteriores a la presentación de la demanda. Las postergaciones no pueden superar los siete días y sólo son posibles cuando ambas partes presentan ante el juez un acuerdo escrito y firmado
Los agentes de policía tienen hasta cinco días hábiles para entregar las citaciones a los demandados. Una vez emitida la orden de posesión, cuentan con otros cinco días hábiles para ejecutar la restitución del inmueble
Las partes pueden apelar dentro de los cinco días posteriores a la sentencia. En esos casos, el tribunal de condado debe celebrar el nuevo juicio dentro de los 21 días siguientes a la recepción del expediente
Qué contratos y situaciones contempla la norma
La ley alcanza las demandas de desalojo presentadas por propietarios en los juzgados de paz a partir del 1° de enero. Incluye tanto contratos de alquiler escritos como acuerdos verbales de arrendamiento
El régimen contempla los casos de falta de pago del alquiler, la permanencia en la vivienda después del vencimiento del contrato y la ocupación de propiedades privadas sin autorización
Cuando el inquilino no registra una morosidad previa, el propietario debe entregar una notificación escrita con tres días de anticipación antes de iniciar la demanda. Puede utilizar un aviso de pago o una notificación formal de desahucio
Resoluciones sumarias y audiencias a distancia
La reforma permite una resolución sumaria sin un juicio presencial previo. El juez puede fallar de inmediato a favor del propietario si el demandado no presenta, dentro de los cuatro días posteriores a la citación, una respuesta que exponga hechos en disputa
Además, los tribunales locales y los municipios no pueden imponer reglas o mediaciones obligatorias que no estén contempladas en el Código de Propiedad. La facultad para modificar o suspender estos procedimientos corresponde únicamente a la Legislatura de Texas
Las audiencias pueden realizarse por videoconferencia o teleconferencia cuando exista un acuerdo entre las partes. Si el inquilino apela, debe depositar el importe del alquiler en el registro del tribunal mientras se revisa la causa
La norma también exime al propietario de responsabilidad por los daños derivados de la ejecución de una orden judicial de posesión