Desde la derogación de la ley de alquileres, las condiciones para terminar un contrato antes de tiempo dejaron de ser iguales para todos los casos. Hoy conviven distintos tipos de locación, y eso hace que el aviso previo, la indemnización y hasta la posibilidad de cortar el vínculo dependan de la fecha en que se firmó el acuerdo y de lo que se haya dejado asentado en el contrato

En líneas generales, la clave está en revisar qué se pactó por escrito. Cuando no hay una cláusula clara sobre la rescisión anticipada, pueden aparecer discusiones sobre si corresponde o no pagar una compensación y con cuánta anticipación debe avisarse

Si el inquilino decide irse

Bajo el esquema anterior, el locatario podía resolver el contrato sin penalidad si avisaba con 90 días de anticipación. Si no lo hacía, debía pagar una compensación: un mes y medio de alquiler si abandonaba antes del primer año, o un mes si lo hacía después

Con el marco actual, ya no existe un plazo mínimo obligatorio de permanencia ni un preaviso de 30 días impuesto por ley. Sin embargo, si el contrato no prevé de manera expresa la salida anticipada y el retiro se produce de forma inesperada, el inquilino puede tener que indemnizar al dueño

La referencia habitual es un monto equivalente al 10% del total de los alquileres que resten hasta el final del contrato. Por ejemplo, si la renta mensual es de $500.000 y faltan 10 meses, la compensación sería de $500.000

También puede haber rescisión de común acuerdo y sin penalidad, siempre que ambas partes lo dejen asentado por escrito. En ese documento conviene incluir la fecha de entrega, el estado del inmueble, los servicios pagados, si existen deudas y, si corresponde, la firma del garante

Si quiere terminar el propietario

En los contratos celebrados antes del 29 de diciembre de 2023, el propietario no puede resolver por su sola voluntad salvo que exista una causa justificada. Entre los motivos habituales figuran la falta de pago de dos meses seguidos, el deterioro del inmueble, un uso distinto al acordado, la incorporación de personas no autorizadas o la venta de la propiedad, siempre que esta posibilidad haya sido prevista en el contrato

Con la normativa vigente, las partes tienen más margen para fijar sus propias condiciones. Eso permite incorporar causales de rescisión adicionales, siempre que estén redactadas con claridad y aceptadas por ambos lados. En cualquier conflicto, manda lo que se firmó

Lo que no puede hacer un propietario es forzar la salida por su cuenta, por ejemplo cambiando la cerradura o cortando servicios. Ese tipo de maniobras puede traer consecuencias legales

Qué conviene dejar escrito desde el inicio

Para evitar problemas, los especialistas sugieren que el contrato establezca un plazo de preaviso, aunque sea de 30 días. Si no se fija ninguno, podría discutirse una salida sin aviso previo

También es útil definir un período durante el cual el inquilino no pueda rescindir, como los primeros cuatro o seis meses. Y, si se quiere contemplar la venta del inmueble como causa de finalización, conviene detallar los plazos de aviso y una eventual compensación para quien alquila

En definitiva, el punto central no es solo la ley aplicable, sino cómo quedó redactado cada contrato. Cuanto más precisas sean las cláusulas, menor será el margen para disputas al momento de cortar la relación locativa