Con un mercado inmobiliario en movimiento permanente, tasar una propiedad dejó de ser un ejercicio mecánico. Para los especialistas consultados, la valuación exige más precisión, más información y una lectura fina de cada unidad
Hernán Siwacki, CEO de Capital Brokers, sostiene que hoy no alcanza con mirar promedios: cada operación tiene particularidades propias y puede alejarse mucho de la referencia general del mercado
Comparar sin mirar las diferencias reales
Uno de los fallos más habituales es usar propiedades similares como espejo sin revisar qué las distingue. Alejandra González, CEO de Justevila Inmobiliaria, advierte que una referencia del barrio o del mismo edificio puede estar mal valuada o haber incorporado mejoras que alteran su precio
Ignacio O’Keefe, director de la Inmobiliaria O’Keefe, suma otro problema frecuente: tomar como referencia los valores publicados en lugar de los precios efectivamente concretados en operaciones reales
Arrancar con un precio inflado
Otro error extendido es fijar un valor por encima del mercado para captar la propiedad y luego forzar una baja en la negociación. Según Siwacki, esa estrategia suele dejar inmuebles fuera de rango, con menos chances de venderse en un contexto donde se mueve más rápido lo que está bien tasado
No verificar ni recorrer la unidad
Confiar solo en los datos aportados por el propietario también puede llevar a desvíos importantes. Metros aproximados, documentación incompleta o ambientes que no pueden revisarse terminan empujando la tasación sobre una base débil
González remarca que una propiedad debe visitarse siempre. Conocer el estado del inmueble y del edificio es clave para evitar errores que después complican la venta
Siwacki agrega que el estado estructural y de instalaciones suele evaluarse de forma superficial, hasta que aparecen observaciones técnicas al momento de cerrar la operación. Por eso valora los estudios preliminares sobre instalaciones eléctricas, sanitarias y funcionamiento general de la unidad
Reducir todo a metros y barrio
Los especialistas coinciden en que no alcanza con calcular un valor por metro cuadrado. La ubicación exacta dentro del barrio, la cuadra, el edificio, el piso, la orientación y el estado de conservación pueden cambiar de forma notable el resultado final
González subraya además que no todos los metros pesan igual. Los cubiertos, semicubiertos y descubiertos deben analizarse caso por caso, porque una terraza puede sumar mucho valor o casi no incidir según su contexto y sus condiciones
También influye el entorno inmediato. Una cuadra no vale lo mismo que otra, y factores como una estación de servicio, una escuela, una iglesia o una vivienda ocupada pueden modificar la percepción y el precio de la propiedad
Olvidar el análisis técnico
Para O’Keefe, otro desliz frecuente es dejar de lado el rigor estadístico y técnico. En el caso de una casa, por ejemplo, conviene contemplar el costo de reposición: volver a construir puede implicar una inversión muy distinta al valor de venta inicial
Además, recomienda apoyarse en datos actualizados del mercado para que la tasación no dependa solo de la intuición. Las variables macroeconómicas, el nivel de oferta y la disponibilidad de crédito también forman parte del cálculo
En un escenario de precios dispares, las tasaciones más sólidas son las que combinan visita, documentación, contexto, comparables reales y mirada profesional. Para los especialistas, ahí está la diferencia entre un valor plausible y uno que luego termina frenando la venta