Juan compró en 2021 un lote en Costa Esmeralda por US$40.000. Su idea era construir una casa para alquilar durante el verano y utilizarla como refugio fuera de la ciudad de Buenos Aires en la temporada baja. Sin embargo, postergó la obra y en 2024 decidió vender el terreno

Dos años después, el lote continúa publicado. Mientras espera un comprador, Juan debe afrontar expensas mensuales y el impuesto municipal. Su caso se repite entre quienes adquirieron terrenos antes de 2022 y no comenzaron a construir

El costo de construcción aumentó más del 130% en dólares desde fines de 2023. Por eso, levantar hoy la misma vivienda que Juan proyectaba cuesta más del doble. El encarecimiento redujo la demanda de lotes y fortaleció la conveniencia de comprar casas terminadas, cuyos valores por metro cuadrado suelen ser menores que los de una construcción desde cero

Un mercado dominado por el costo de obra

En el mercado inmobiliario se estima que por cada 10 casas vendidas se concreta una operación de lote. Los compradores más activos son constructores que necesitan acceder a terrenos baratos para continuar con sus proyectos y vender las viviendas en construcción

También se concretan operaciones en las que el lote se entrega como parte de pago para comprar una casa. En un barrio consolidado como Costa Esmeralda, de 1000 hectáreas, 16 barrios internos, casi 4000 lotes, 3000 viviendas y 140 departamentos, el impacto resulta especialmente visible. Los emprendimientos nuevos enfrentan un escenario todavía más complejo

Un terreno que llegó a cotizar US$60.000 puede ofrecerse actualmente por US$20.000. También aparecen oportunidades entre US$20.000 y US$30.000, valores que antes eran poco habituales

Las expensas presionan a los propietarios

El costo de mantener un lote vacío se convirtió en otro incentivo para vender. En algunos casos, pasó de unos US$1200 anuales a entre US$8000 y US$9000. En barrios cerrados de la costa y del Gran Buenos Aires, las expensas pueden rondar el millón de pesos mensuales, a lo que se suma el impuesto municipal

La estabilidad del tipo de cambio y una inflación todavía superior al 30% anual aumentan el peso de esos gastos fijos, especialmente para quienes no utilizan los servicios y amenities del barrio

Del auge de la pandemia a la caída de precios

Durante la pandemia y los meses posteriores, la demanda de terrenos en barrios privados creció impulsada por la búsqueda de espacios naturales. En ese período, algunos lotes pasaron de US$15.000 a US$30.000 y luego de US$30.000 a US$60.000, con incrementos que llegaron hasta el 100% mensual

Después de una meseta de aproximadamente un año y medio, los precios comenzaron a bajar. Un lote incorporado al mercado por US$75.000 terminó vendiéndose por US$23.000. Quienes habían comprado en preventa por unos US$20.000 y no vendieron durante el auge, en muchos casos deben aceptar valores similares a los originales

La ubicación divide al proyecto en dos mercados

En Costa Esmeralda hay lotes en reventa desde aproximadamente US$35.000 hasta US$900.000. El 72% de los 891 avisos activos analizados se publica por debajo de US$100.000. El precio medio ronda los US$73.000 para una superficie promedio de 1000 m²

Los valores más altos por metro cuadrado corresponden a Marítimo II, con US$307,2; Marítimo III, con US$250; Marítimo IV, con US$223,5; y Marítimo I, con US$150

Luego aparecen Golf 2, con US$78,5; Residencial I, con US$78,4; Golf I, con US$75,3; Deportivo II, con US$75; Residencial II, con US$70,3; Senderos IV, con US$60,6; Senderos I, con US$58,4; Deportivo I, con US$58; Senderos II, con US$52,5; y Senderos III, con US$50,2

Los lotes más económicos se concentran en Senderos, Ecuestre y algunas zonas de Deportivo. Los sectores Golf y Residencial se ubican un escalón por encima. En los barrios sin salida al mar, los valores suelen ubicarse entre US$56 y US$82 por m². En los sectores Marítimos, en cambio, parten de aproximadamente US$172 por m²

Un lote frente al mar puede publicarse a unos US$225 por m², contra US$55 en Senderos. Los terrenos con fondo al mar comienzan alrededor de los US$750.000 y, a diferencia de otros sectores, no registraron bajas relevantes

Cuánto demora en venderse un lote

La velocidad de venta depende del precio, la orientación, la ubicación y la posibilidad de ofrecerlo a constructores. La antigüedad promedio de los avisos activos es de 109 días. Un cuarto lleva menos de 25 días publicado y otro cuarto supera los 248 días

Hay 105 avisos, equivalentes al 12% del total, con más de un año de publicación, mientras que 229 fueron incorporados durante los últimos 30 días. Estos datos miden la permanencia de los avisos activos, no el tiempo exacto hasta concretar una venta

Los terrenos más buscados tienen fondo al golf, a la laguna o a un espacio libre. Los más difíciles de vender son los lotes perimetrales a la ruta. En este contexto, el mercado tiene una alta rotación de nuevas publicaciones, pero también un stock acumulado que permanece inmóvil

Las casas muestran una tendencia distinta

El interés por comprar casas en la zona creció 19% en agosto de 2026 frente al mes anterior y 66% interanual. Los precios van desde US$160.000 hasta US$3.000.000, con un promedio cercano a US$300.000

Además, el valor promedio de las viviendas comercializadas por algunas inmobiliarias pasó de unos US$250.000 a una demanda concentrada en propiedades de US$500.000 o US$600.000. También comenzaron a concretarse operaciones con financiación de hasta el 50%

Las expectativas para los próximos meses siguen siendo moderadas. La combinación de costos de construcción elevados, expensas y mayor oferta de viviendas terminadas mantiene al mercado de lotes bajo presión