Durante 2026, los bancos comenzaron a flexibilizar las condiciones para otorgar créditos hipotecarios, después de varios trimestres marcados por tasas superiores al 10% y mayores exigencias de acceso

Sin embargo, la recuperación de la oferta todavía no se tradujo en un repunte sólido de la demanda. Los ingresos familiares, la estabilidad laboral y las perspectivas económicas se convirtieron en los principales límites para quienes buscan financiar una vivienda

Más crédito disponible, pero con cautela en los plazos

En el segundo trimestre de 2025, el 56,3% de las entidades encuestadas había endurecido las condiciones para prestar. En el tercer trimestre de 2026, en cambio, los requisitos registraron una flexibilización significativa, con un Índice de Difusión positivo del 22%

La mejora no fue uniforme. Los márgenes aplicados sobre el costo de financiamiento mostraron un índice positivo del 16,9%, mientras que los montos máximos alcanzaron el 12,1%. Los plazos de devolución siguieron una trayectoria diferente, con un indicador negativo del 11,5%

En la práctica, las entidades muestran mayor disposición para prestar y financiar montos más elevados, pero conservan una postura restrictiva cuando el repago se extiende durante más años

El riesgo económico desplazó a la falta de liquidez

El análisis de los factores que restringen la oferta muestra un cambio respecto de 2025. En el tercer trimestre de 2026, la liquidez de los bancos obtuvo una puntuación de 1 sobre 3, la menor entre los factores evaluados

En cambio, el deterioro de la situación económica actual o futura y el aumento del riesgo de la cartera crediticia alcanzaron la máxima puntuación: 3 sobre 3

La falta de fondos no dejó de ser relevante, pero perdió peso frente a la preocupación por la capacidad de las familias para sostener el pago de las cuotas. El mercado hipotecario exige evaluar no solo los ingresos actuales, sino también la estabilidad laboral y la evolución económica durante períodos que pueden llegar a 20 o 30 años

El programa de financiamiento suma recursos al sistema

En este contexto, las licitaciones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES buscan reforzar el financiamiento disponible para los bancos. El esquema contempla 10 licitaciones de $200.000 millones cada una, por un total de dos billones de pesos

Los fondos se destinan a constituir depósitos a plazo fijo en UVA en entidades financieras para financiar créditos hipotecarios. En las dos primeras licitaciones, realizadas en septiembre y octubre, se adjudicaron $400.000 millones

El Banco Nación recibió $32.000 millones en la primera convocatoria y destinó ese monto a más de 210 préstamos para primera vivienda, con un promedio de $147 millones por operación. En la segunda licitación obtuvo otros $40.000 millones, con lo que acumuló $72.000 millones mediante este mecanismo

Hasta ahora, las licitaciones se realizaron a razón de una por mes. El ritmo no se aceleró, una señal que podría indicar que la demanda de créditos todavía es menor a la esperada

La demanda mejora desde un nivel muy bajo

La demanda percibida por los bancos registró un Índice de Difusión de apenas 2,4% en el tercer trimestre de 2026, un resultado cercano a la neutralidad

El dato representa una mejora frente a 2025, aunque parte de una base muy deprimida. En el tercer trimestre del año pasado, el indicador había sido de -42,5% y en el cuarto trimestre descendió a -43,1%

Las primeras señales positivas aparecieron en el segundo trimestre de 2026: el 24,8% de los bancos percibió un aumento de la demanda, frente al 18,8% que observó una disminución. Aun así, algunas entidades comenzaron a tener dificultades para colocar tantos préstamos como desearían, no por falta de fondos, sino por las limitaciones de los potenciales tomadores

Entre los factores que explican la debilidad de la demanda, los menores ingresos y las menores posibilidades de trabajo obtuvieron una puntuación superior a 2,5 sobre un máximo de 3. Luego se ubicaron las tasas de interés, con una puntuación inferior a 2,5, y la caída del consumo de los hogares y de la inversión en vivienda, con 2 puntos cada uno

Una recuperación prevista para el cierre del año

Para el cuarto trimestre de 2026, los bancos anticipan un aumento de la demanda de créditos hipotecarios, con un Índice de Difusión proyectado del 21%

Del lado de la oferta, esperan que los estándares de aprobación permanezcan prácticamente sin cambios, con un indicador previsto del 4,8%. La combinación sugiere un mercado con más recursos y condiciones algo más flexibles, aunque todavía condicionado por los ingresos y la capacidad de pago de las familias