Los cambios de tendencia en el mercado inmobiliario no aparecen de forma pareja. Casi siempre hay un segmento que se mueve primero y termina marcando el rumbo del resto

Hoy, en la ciudad de Buenos Aires, esa señal se percibe con más claridad en los departamentos familiares premium del corredor norte, especialmente en Belgrano, Bajo Belgrano, Núñez y Palermo. Se trata de unidades de tres y cuatro ambientes, a estrenar, con cochera, amenities, buena arquitectura y calidad constructiva superior

La demanda se recompone antes que la oferta

La mejora en la previsibilidad económica, la baja de la inflación y la reaparición gradual del crédito hipotecario están ayudando a recuperar la confianza de compradores e inversores. Y en este negocio, la confianza suele ser el primer motor de la suba de valores

Durante años, el sector operó con precios deprimidos por la incertidumbre, la falta de financiamiento y la caída de la demanda. Pero al mismo tiempo, los costos de construir siguieron en ascenso. Levantar hoy un edificio en la ciudad implica afrontar tierra, materiales, impuestos, tasas, honorarios, financiamiento y riesgos regulatorios mucho más altos que hace una década

Ese desfasaje vuelve cada vez más costoso producir metros cuadrados de calidad

Los proyectos premium ya reescriben los valores

En algunos desarrollos del corredor norte, los precios ya se ubican entre US$6000 y US$12.000 por metro cuadrado. Son emprendimientos de alta gama, orientados a familias, con atributos diferenciales y ubicaciones privilegiadas

Más relevante aún es lo que empieza a pasar en el segmento que suele captar a inversores y pequeños ahorristas

Terminó la etapa de liquidación

Hace apenas un año todavía podían encontrarse monoambientes y unidades de uno y dos dormitorios a estrenar en Palermo, Belgrano o Núñez cerca de los US$3000 por metro cuadrado. En muchos casos, esos valores respondían a edificios próximos a terminarse, donde los desarrolladores necesitaban cerrar ventas con rapidez para completar la obra o bajar exposición financiera

Esa dinámica perdió fuerza. Hoy los nuevos proyectos ya no se arman sobre la lógica de rematar stock, sino sobre costos más altos y márgenes acordes al riesgo de desarrollar

Por eso, en esas zonas, las preventas de unidades chicas y medianas comienzan a ubicarse cerca de los US$4000 por metro cuadrado. Eso muestra que la recuperación ya no está limitada al segmento más exclusivo

Vuelve a faltar producto familiar de calidad

La industria concentró durante años buena parte de su oferta en unidades pequeñas. Al mismo tiempo, la disponibilidad de departamentos amplios y bien ubicados fue cayendo

Hoy existe una demanda creciente por viviendas familiares de calidad, pero la oferta sigue siendo escasa. Esa combinación suele empujar precios cuando el mercado vuelve a ordenarse

Nuevas herramientas para financiar el sector

Otro elemento que puede acelerar este proceso es la aparición de vehículos de inversión orientados al financiamiento de desarrollos y a la compra de activos para renta

Estos instrumentos ayudan a canalizar ahorro privado hacia la economía real, amplían las fuentes de financiamiento y pueden darle más profundidad al mercado

Si se consolidan, podrían impulsar más proyectos, más empleo, más oferta de viviendas y más alternativas para invertir en activos reales

Los inmuebles siguen atrasados frente a otros activos

También pesa el atraso relativo de las propiedades frente a otros activos medidos en dólares. En los últimos años, muchos bienes financieros y reales se apreciaron con fuerza, mientras una parte importante del mercado residencial argentino quedó rezagada

Ese desbalance no suele sostenerse para siempre. Los mercados tienden a corregir relaciones que quedaron fuera de escala

El interés externo empieza a crecer

A este cuadro se suma un interés creciente de inversores y desarrolladores internacionales por el segmento premium porteño

En el corredor norte, los valores todavía se ubican bastante por debajo de los que exhiben activos comparables en ciudades como Miami, Madrid, Lisboa, Londres o Nueva York. Esa brecha comienza a llamar la atención de jugadores que buscan oportunidades de largo plazo

Por ahora, se trata de una señal incipiente, pero consistente con un mercado que empieza a recuperar profundidad

La combinación de demanda genuina, escasez de producto familiar, costos de reposición más altos, nuevas fuentes de financiamiento y atraso relativo frente a otros activos forma una base mucho más sólida que la que tuvo el mercado residencial porteño en años recientes

Los precios del corredor norte no parecen responder a una euforia pasajera, sino a factores concretos que están reordenando el mercado. La pregunta, entonces, ya no es solo cuánto subieron los valores, sino si este es apenas el inicio de una recomposición más amplia

Si eso ocurre, las primeras señales seguirán apareciendo donde siempre lo hacen: en los segmentos más exigentes