En algunos corredores urbanos de la ciudad de Buenos Aires que atraviesan procesos de consolidación y cambio, una estrategia de inversión empieza a ganar velocidad: comprar lotes con valor suboptimizado, ponerlos en condiciones y revenderlos en poco más de un año

La lógica, según Tomas Cabuli, fundador de Flipping Arquitectura, no es la de una compra tradicional de inmuebles ni la de una apuesta pasiva. Se trata, dice, de una forma de arbitraje urbano y de reducción de riesgo

Una operación pensada para el desarrollador

El esquema se apoya en identificar parcelas con potencial, resolver trabas y dejar el activo listo para que ingrese en una etapa de desarrollo. La salida, explica Cabuli, suele darse entre los 12 y los 18 meses, con destino final en desarrolladores o constructores

La idea de fondo es simple: el inversor absorbe la primera fricción del proceso, aporta liquidez y luego transfiere la tierra con un plus por haber ordenado el activo. Para el desarrollador, el beneficio está en recibir un terreno depurado y avanzar sin perder tiempo en sucesiones, negociaciones complejas o consolidación de parcelas

Dónde aparece la oportunidad

El interés no está puesto en avenidas premium ya saturadas, donde la tierra alcanzó su techo de incidencia, sino en las zonas de derrame de esos barrios. Son polígonos específicos donde el Código Urbanístico permite aprovechar mejor la volumetría y donde existe demanda residencial latente

En ese universo, el cliente no suele ser la familia que busca construir su casa, sino el desarrollador de media y alta densidad. Importan los lotes con frentes estándar, las parcelas atípicas y las esquinas que permiten maximizar metros vendibles

La clave, según el especialista, no está en vender un terreno aislado, sino capacidad constructiva proyectada y seguridad jurídica

El valor se mide por incidencia

En este tipo de operaciones, el análisis no se centra en el precio absoluto del lote, sino en el valor de incidencia: cuánto pesa la tierra sobre cada metro cuadrado que podrá construirse

La tesis, resume Cabuli, es entrar por debajo del promedio histórico del corredor, estructurar el activo y salir cuando el mercado valida el precio porque el proyecto del desarrollador cierra en números. El diferencial aparece en la capacidad de encontrar oportunidades fuera de los canales tradicionales

Menos obra, más liquidez

Entre las ventajas del modelo, destaca la ausencia de los riesgos propios de la construcción vertical: sobrecostos, conflictos gremiales, demoras y gestión de obra. El capital se concentra en la etapa de mayor creación de valor, que es la estructuración de la tierra

En carteras bien armadas, con ventajas competitivas reales, el retorno neto esperado se ubica entre 20% y 40% en dólares por operación. La fortaleza del negocio, sostiene Cabuli, está menos en perseguir ganancias extraordinarias que en sostener márgenes previsibles sobre un activo sólido