El crédito hipotecario volvió a quedar en el centro de la agenda económica. Tras el impulso que había mostrado en 2025, este año perdió velocidad y el Gobierno analiza nuevas herramientas para intentar reactivarlo

Un mercado que se frenó

La recuperación de las hipotecas había reactivado al mercado inmobiliario durante buena parte de 2025. Pero el aumento de tasas en varios bancos dejó fuera a una parte importante de la demanda y enfrió nuevamente las operaciones

Entre enero y julio de 2026 se desembolsaron unos US$1120 millones en créditos hipotecarios, contra US$1792 millones en el mismo período de 2025. La caída interanual fue del 37,5%

En julio se otorgaron US$202 millones, el nivel más alto desde diciembre, aunque todavía por debajo del promedio mensual de buena parte del año pasado. La proyección para todo 2026 ronda los US$2500 millones

La apuesta oficial

El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció que el Gobierno habilitará préstamos bancarios en dólares para empresas con destino también inmobiliario. Además, confirmó que se estudia usar recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la Anses para generar fondeo de largo plazo para los bancos

La idea no es que el Estado compre hipotecas directamente, sino que coloque parte de esos fondos en depósitos bancarios a varios años, mediante licitaciones en las que las entidades compitan por captar esos recursos

Según el economista especializado en vivienda Federico González Rouco, el FGS administra activos por unos US$75.000 millones, mientras que toda la cartera hipotecaria de vivienda del país ronda los US$11.000 millones. De ese total, estimó que unos US$1500 millones podrían estar disponibles en liquidez y plazos fijos

El problema de fondo

La principal traba sigue siendo estructural: los bancos prestan a 20 o 30 años con depósitos que se renuevan en plazos mucho más cortos. Ese descalce limita la expansión del crédito hipotecario

En 2025 se desembolsaron alrededor de US$3300 millones, el mejor nivel desde 2018, pero aún lejos de los más de US$5000 millones anuales de 2017 y 2018

Además, según datos oficiales, el año pasado se otorgaron 43.700 altas de deudores hipotecarios, equivalentes a cerca del 0,4% del PBI

Qué puede pasar con precios y obra

Un mayor volumen de crédito podría ampliar las operaciones y empezar a presionar sobre los precios de las propiedades usadas, que siguen atrasados frente a otras variables de la economía medidas en dólares

Hoy las operaciones con financiamiento representan el 11% de las ventas, cuando hace un año llegaban al 20%

En paralelo, el costo de construcción en dólares subió más de 140% desde octubre de 2023 y achicó el margen entre las unidades nuevas y las usadas. Esa brecha ronda hoy el 32%

Desde el sector desarrollador sostienen que, si se habilitara la compra en pozo con crédito, la reactivación de la construcción sería más rápida. También piden ampliar el financiamiento hacia viviendas en obra

Más ahorro, más crédito

Dentro del Gobierno, la discusión no se limita al FGS. Federico Sturzenegger planteó que, para ampliar el crédito, los bancos deben competir con más fuerza por el ahorro de los argentinos

La apuesta oficial es que un mayor fondeo de largo plazo permita volver a expandir las hipotecas. Pero incluso así, el mercado seguirá dependiendo de una base de ahorro más profunda y estable que todavía no existe en la Argentina