El Gobierno anunció una de las medidas más relevantes del año para el mercado de la vivienda: el Fondo de Garantía de Sustentabilidad destinará $2 billones, equivalentes a unos US$1500 millones, para financiar a los bancos y empujar una nueva ola de créditos hipotecarios

La iniciativa llega en un momento de enfriamiento del mercado. Después de un 2025 con impulso, el crédito perdió ritmo en la segunda mitad del año pasado y en los primeros siete meses de 2026 se firmaron 14.715 préstamos, 39% menos que en igual período del año anterior. Si la tendencia no cambia, el año cerraría con cerca de 30.000 operaciones

Cómo será el fondeo

El esquema no implica que el Fondo otorgue hipotecas de manera directa. El dinero se colocará en los bancos mediante licitaciones de plazos fijos, y luego esas entidades deberán convertir ese fondeo en préstamos para vivienda

Cada licitación será por $200.000 millones y ningún banco podrá quedarse con más del 20% del total ofrecido. Así, cada entidad podrá adjudicarse hasta $40.000 millones por ronda

El programa arrancará la semana próxima y tendrá dos alternativas: depósitos a un año, con una tasa mínima de UVA +2,5%, y depósitos a cinco años, con UVA +4,5%. Los bancos competirán por esos recursos ofreciendo mejores rendimientos al FGS

La condición que cambia el negocio

La clave está en el tope para los créditos que se originen con ese dinero: no podrán superar UVA +7,5%. Ese límite obliga a las entidades que hoy cobran tasas más altas a recalibrar sus líneas si quieren acceder al fondeo

En el mercado actual, pocas entidades ofrecen hipotecas en ese rango o por debajo. Entre las que están en ese nivel aparecen Banco Nación, Banco Ciudad y BBVA, mientras que otras operan por encima

La consecuencia esperada es concreta: una tasa más baja debería traducirse en cuotas iniciales menores y en un ingreso familiar requerido más accesible

Cuántos créditos podría mover

Según la estimación oficial, el programa podría sumar entre 15.000 y 20.000 nuevos préstamos. Eso equivale a más de la mitad de las hipotecas que se proyectan para todo 2026

El efecto también podría extenderse al resto del mercado. Cada crédito suele activar dos o tres operaciones adicionales, porque la venta de una vivienda con financiamiento suele destrabar otras compras en cadena

El límite de acceso sigue ahí

El ejemplo presentado por el ministro de Economía muestra el alcance real de la medida. Para una propiedad valuada en US$106.667, con 75% de financiación, un préstamo de $120,92 millones a 25 años y una tasa de UVA +7%, la cuota inicial sería de $865.098

Con ese esquema, el ingreso neto necesario para el hogar alcanzaría los $3.460.391 mensuales, tomando como referencia que la cuota no supere 25% de los ingresos

El dato expone una limitación que no desaparece con una tasa menor: para buena parte de los hogares, el acceso todavía depende de sumar ingresos de pareja o de más de un integrante del grupo familiar

Un alivio parcial para los bancos

La medida apunta al problema de fondo del sistema: el descalce de plazos. Los bancos captan depósitos a muy corto plazo, pero prestan para viviendas a 20, 25 o 30 años

El nuevo esquema no elimina esa tensión, aunque la reduce y les da una fuente de fondeo más estable para armar nuevas carteras hipotecarias

Para analistas del sector, el verdadero cambio de fondo llegaría más adelante, cuando esos créditos puedan securitizarse y salir del balance de los bancos para volver a transformarse en liquidez

Una solución de transición

Entre desarrolladores e inmobiliarias, la lectura dominante es que se trata de una herramienta útil, pero no definitiva. Puede reactivar la demanda de viviendas terminadas y empujar más operaciones, aunque no resuelve por sí sola el financiamiento de obra nueva

Por eso, el mercado espera el próximo paso: crédito al pozo y mecanismos más profundos para sostener la construcción. En paralelo, el Gobierno busca complementar la medida permitiendo que los bancos usen hasta 15% de sus depósitos en dólares para préstamos a personas jurídicas

La apuesta oficial es mover al mismo tiempo las dos puntas del negocio: dar crédito a las familias para comprar y a las empresas para construir