El mercado inmobiliario argentino llegó a 2026 con un comportamiento partido en dos: las operaciones de compraventa resisten en niveles altos para el contexto actual, mientras que el crédito hipotecario perdió buena parte del envión que había recuperado el año pasado

En la Ciudad de Buenos Aires se registraron 6051 escrituras de compraventa en julio, el mejor dato del año y apenas por encima de junio. Aunque el número quedó 9% por debajo del mismo mes de 2025, sigue siendo elevado en términos históricos y se ubica entre los mejores julios de las últimas décadas

El monto total operado superó el billón de pesos y el valor promedio por escritura fue de $176,6 millones. En el acumulado de enero a julio, la actividad porteña quedó casi en línea con la de 2025, con una baja de solo 1,8%

El crédito, el punto más débil

La foto cambia cuando se mira el financiamiento. En julio hubo 959 escrituras con hipoteca en la Ciudad, una caída interanual de 31,2%, y en los primeros siete meses del año se acumularon 5111 operaciones de este tipo. En el total de créditos hipotecarios otorgados en 2026, la baja frente a igual período de 2025 llega al 39%

En el mes también se registraron US$202 millones en préstamos UVA, el mejor nivel desde diciembre, aunque todavía por debajo del promedio de 2025

La actividad, entonces, se sostiene sobre todo con ahorro propio y con quienes venden una propiedad para comprar otra. Con menos acceso a financiamiento, el comprador sin préstamo volvió a ser el protagonista del mercado

La provincia acompaña, el interior acelera

En la provincia de Buenos Aires también se observó una mejora mensual, aunque con una comparación interanual todavía negativa. En julio se firmaron 12.177 compraventas, 14% más que en junio, pero 9% menos que un año atrás. Las hipotecas siguieron el mismo patrón: repuntaron frente al mes anterior, pero quedaron 33% abajo en la medición anual

Fuera del AMBA, varias plazas muestran un ritmo más firme. Rosario, Córdoba, Río Negro y Catamarca exhibieron subas interanuales relevantes, mientras que otras ciudades mantuvieron un desempeño más moderado. La lectura general es que el mapa inmobiliario ya no se mueve con una sola velocidad

Precios, stock y costo de construir

La menor tracción del crédito empieza a sentirse en los precios del usado. El valor de publicación de ese segmento prácticamente se estabilizó en la comparación mensual y desaceleró su suba interanual. En paralelo, los emprendimientos en pozo y las unidades a estrenar siguen encabezando los aumentos, aunque con una moderación general del ritmo

Una de las claves es el stock disponible de viviendas terminadas. Esa oferta sigue siendo abundante y actúa como freno para que los valores suban más rápido. También compite de manera directa con los desarrollos nuevos, que deben justificar su precio con ubicación, financiación, calidad o una expectativa clara de revalorización

Desde diciembre de 2023, el metro cuadrado residencial avanzó 22%, mientras que el costo de construcción subió 94%. En junio, levantar viviendas multifamiliares demandaba alrededor de US$1741 por metro cuadrado. La diferencia entre producir una unidad nueva y comprar una usada bien ubicada se amplió y explica buena parte de las decisiones actuales del mercado

Los costos siguieron subiendo en julio, aunque por debajo de la inflación general. El alza fue de 2,1% en el mes y de 19,3% en el acumulado anual. Dentro de ese total, los materiales crecieron mucho menos que la mano de obra, que ya acumula un aumento cercano al 25% en 2026

Con dólar estable, precios todavía rezagados y compradores con ahorro propio, el mercado sigue en movimiento aun sin el empuje hipotecario de 2025. La gran incógnita es cuándo volverá a activarse el crédito y cuánto podría ampliar, desde allí, la demanda total