El principal obstáculo del sistema hipotecario argentino sigue siendo el mismo: falta fondeo de largo plazo. Los bancos reciben depósitos a plazos cortos, pero deben prestar a 20 o 30 años para vivienda. Sin resolver ese desajuste, no habrá un mercado hipotecario sólido ni sostenible

En ese contexto, aparece como un avance la posibilidad de que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad coloque recursos a largo plazo en bancos, siempre que esos fondos se destinen a hipotecas. Es una señal importante, pero todavía insuficiente si el objetivo no es solo facilitar el acceso a la vivienda, sino también reactivar la construcción

El crédito no puede aparecer y desaparecer

El problema central es la imprevisibilidad. Una obra que comienza hoy puede tardar varios años en terminarse, y nadie puede asegurar que cuando esté lista exista la misma oferta hipotecaria para los compradores. Esa volatilidad hace muy difícil que un desarrollador tome la decisión de iniciar un proyecto contando con financiamiento futuro para sus clientes

Por eso hace falta una herramienta distinta: financiar al comprador desde el inicio de la obra. La hipoteca divisible permite justamente eso. El comprador accede a financiamiento antes de que la vivienda esté terminada y, al mismo tiempo, el desarrollador recibe fondos para avanzar con la construcción

Financiar el pozo cambia la escala

La diferencia económica es grande. Comprar una vivienda usada moviliza el mercado y mejora el acceso a la casa propia. Pero financiar una unidad en construcción además pone en marcha una obra, con empleo, proveedores, materiales, profesionales, impuestos e inversión detrás de cada etapa

En la Argentina ya existe el marco legal para hacerlo. Lo que falta es una operatoria bancaria desarrollada que permita llevar este mecanismo a escala. No se trata de inventar algo nuevo: en otros países de la región ya existen esquemas de financiamiento para viviendas futuras con participación temprana de los bancos

Un negocio que la banca todavía debe aprender

También se anunció la posibilidad de habilitar créditos en dólares para empresas. Puede ser una herramienta útil, pero su adopción probablemente será lenta. El desarrollo inmobiliario no se evalúa como un préstamo comercial tradicional. Cada proyecto requiere analizar terreno, permisos, costos, ventas, flujos y garantías. Eso es project finance

La banca local tiene más experiencia en financiar empresas en marcha que proyectos inmobiliarios de este tipo. Y los desarrolladores tampoco están acostumbrados a estructurarse masivamente con deuda bancaria. Construir ese aprendizaje llevará tiempo

Por eso el fondeo de largo plazo puede ser decisivo. Si los bancos acceden a recursos atractivos a cambio de desarrollar programas de hipotecas divisibles, tendrán incentivos para crear equipos, aprender a evaluar proyectos y abrir una nueva línea de negocio

El objetivo no debería ser apenas recuperar un crédito hipotecario esporádico. La oportunidad es más ambiciosa: construir un sistema en el que el ahorro de largo plazo financie viviendas, las familias puedan acceder al crédito antes de la entrega y, al mismo tiempo, se impulse la obra nueva

Si una parte de ese fondeo llega a las unidades todavía en construcción, el crédito hipotecario dejará de ser solo una herramienta para comprar viviendas. También podrá convertirse en una herramienta para construirlas