El mercado inmobiliario sigue con ritmo moderado. En junio se firmaron 5990 escrituras de compraventa, un 3,96% más que en igual mes de 2025 y 10,2% por encima de mayo. En el acumulado del primer semestre, el nivel quedó prácticamente igual al del año pasado

El crédito hipotecario todavía no recupera el impulso de la nueva etapa de los UVA. En junio se concretaron 765 operaciones con hipoteca: subieron 30,32% frente a mayo, pero quedaron 37,1% por debajo de las registradas un año atrás

Un costo que empuja hacia arriba al producto nuevo

La construcción continúa entre los sectores más golpeados de los últimos tramos de la actividad. A la vez, los costos de obra, aunque desaceleraron su suba, siguen por encima de los precios de venta, lo que achica márgenes y sostiene el valor de las unidades nuevas

Hoy, en la Ciudad, el metro cuadrado de un departamento a estrenar promedia US$2945, mientras que el de uno usado ronda US$2221. Esa distancia equivale a una diferencia de 32,6%

La brecha también se amplió frente a años anteriores: hace doce meses era de 28,4% y cinco años atrás apenas llegaba a 10,8%

Por qué no vale lo mismo

La explicación no pasa solo por la antigüedad. En una unidad nueva también inciden el costo actual de construcción, la tierra, los honorarios, los impuestos, la financiación del desarrollo y atributos como mejores distribuciones, eficiencia energética, instalaciones renovadas y menor gasto de mantenimiento

La magnitud del diferencial depende además de cada barrio. Donde hay poco producto nuevo y un parque usado envejecido, la distancia se ensancha. Donde la oferta es más pareja, la diferencia tiende a achicarse. También pesa la sobreoferta de usados, que frena subas y ensancha la distancia con los proyectos nuevos

Las unidades nuevas están apenas 2% por debajo de sus máximos históricos, mientras que las usadas todavía se ubican cerca de 19% por debajo de esos valores

Los barrios con mayor distancia

Monserrat encabeza el ranking con una brecha de 111,3% entre el metro cuadrado a estrenar y el usado. Lo siguen Villa Lugano, con 88,2%; Constitución, con 71%; Nueva Pompeya, con 58,7%; y La Boca, con 50,2%

También superan el promedio Caballito, con 39,5%; Belgrano, con 38,1%; Recoleta, con 36,1%; y Colegiales, con 34,2%

Las zonas donde la diferencia es menor

En el otro extremo aparecen Parque Chas, con una brecha de 5,6%; Villa Pueyrredón, con 11,2%; Puerto Madero, con 11,9%; Villa Santa Rita, con 12,6%; y Villa Luro, con 12,8%

El caso de Monserrat resulta extremo por la convivencia entre edificios antiguos con valores bajos y pocos desarrollos nuevos, que suelen ofrecer un producto más moderno y diferenciado. En Parque Chas, en cambio, el stock es más homogéneo y los valores del usado acompañan mejor al nuevo

Precio o estreno

Si el único criterio fuera el valor de entrada, el usado tendría ventaja. Sin embargo, muchos compradores siguen eligiendo unidades nuevas por la posibilidad de mudarse sin refacciones, acceder a mejores estándares constructivos y, en algunos casos, financiar parte de la compra durante la obra

En barrios con alta demanda y poca oferta nueva, como Palermo, Belgrano, Núñez o Colegiales, esa diferencia suele sostenerse mejor. En otras zonas, como Recoleta, Barrio Norte, Belgrano y sectores de Palermo, el usado reciclado puede ganar atractivo si la refacción está bien hecha

También aparecen oportunidades en Caballito, Villa Urquiza y Almagro para quienes buscan comprar usado, reformar y capturar parte de la diferencia de precios

Qué puede pasar más adelante

En el corto plazo, la brecha parece destinada a seguir alta. La oferta de unidades nuevas representa hoy cerca del 24% de las publicaciones, cuando antes de la pandemia rondaba el 35%. Esa menor disponibilidad, sumada al costo de obra, mantiene presión sobre los precios del producto a estrenar

Si el crédito hipotecario vuelve a tomar fuerza, el usado podría recuperar terreno por ser la puerta de entrada más accesible para muchas familias. A mediano y largo plazo, en cambio, la expectativa es que la diferencia se achique, a medida que el usado siga acomodándose al alza