La exención de Ganancias para los alquileres de vivienda fue concebida como un incentivo para ampliar la oferta de inmuebles destinados a uso permanente. Sin embargo, la reglamentación posterior introdujo una lectura más restrictiva de la norma y abrió una discusión sobre su alcance real

Una condición que el propietario no controla

El punto más controvertido aparece cuando la calificación de “casa-habitación” depende de que el inmueble sea la vivienda única, familiar y de ocupación permanente del inquilino. En la práctica, eso obliga al locador a depender de datos personales que no maneja ni puede comprobar con certeza al momento de firmar el contrato

Si quien alquila ya posee otra vivienda en la que reside, el inmueble arrendado deja de encuadrar en la exención. El problema es que el propietario puede desconocer esa situación y descubrirla recién ante una observación fiscal futura

El caso de las empresas que alquilan viviendas

Otra zona gris surge cuando el contrato lo firma una persona jurídica. Es habitual que empresas locales o multinacionales arrienden casas o departamentos para directivos, ejecutivos o personal expatriado. El destino sigue siendo habitacional, pero el titular del contrato ya no es una persona humana

En ese escenario, la reglamentación termina haciendo descansar el beneficio en una característica ajena al uso concreto del inmueble. La vivienda se ocupa como residencia, pero la forma contractual puede dejar al propietario fuera de la exención

Una restricción más amplia que la ley

La discusión no se limita a la definición de casa-habitación. También se cuestiona que la reglamentación haya acotado el beneficio a locadores personas humanas o sucesiones indivisas, cuando la ley no habría hecho esa distinción de manera expresa

Ese desajuste entre la norma legal y su reglamentación alimenta la idea de que el decreto redujo el alcance del incentivo más de lo previsto originalmente

Qué debería corregirse

La solución sería ajustar la redacción para que la condición de vivienda se relacione con el uso efectivo del inmueble y con la identificación del ocupante en el contrato, sin abrir la puerta a alquileres comerciales, turísticos o temporarios

También debería revisarse la exclusión de los locadores personas jurídicas, ya que la finalidad de la ley fue clara: sumar unidades al mercado de alquiler permanente. Si la regla introduce demasiada incertidumbre, muchos propietarios pueden optar por no alquilar

En ese contexto, la previsibilidad vuelve a ser el principal incentivo. Sin una reglamentación consistente con la ley, el beneficio pierde fuerza antes de empezar a operar