Comprar una propiedad para alquilar vuelve a estar en el centro del análisis inmobiliario. En 2026, el mercado combina una recuperación moderada de los valores de venta con una mayor estabilidad en los alquileres

El regreso del crédito hipotecario es uno de los factores que puede modificar el escenario. Si los préstamos a largo plazo se masifican, más inquilinos podrían convertirse en propietarios y la demanda sobre el mercado locativo perdería presión

Además, desde la derogación de la ley de alquileres, en diciembre de 2023, la oferta de unidades creció y los aumentos en los precios de publicación comenzaron a desacelerarse. Sin embargo, los alquileres todavía representan un esfuerzo elevado frente a los ingresos, lo que limita nuevas subas

La rentabilidad promedio según el tamaño

A junio de 2026, la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional de departamentos publicados en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó el 6,22%. El cálculo se realizó a partir de los valores medios de 6661 unidades en alquiler y de los precios de venta de propiedades comparables en cada barrio

Los departamentos de dos y tres ambientes presentan los mejores rendimientos promedio. En cambio, las unidades de cuatro ambientes registran una rentabilidad menor

  • Un ambiente: 6,37% anual.
  • Dos ambientes: 6,56% anual.
  • Tres ambientes: 6,41% anual.
  • Cuatro ambientes: 5,52% anual.

Estos porcentajes corresponden al inicio del contrato. La evolución posterior depende del mecanismo de actualización pactado y de los cambios en el valor de la propiedad

Los barrios con mejores retornos

Las rentabilidades más altas suelen aparecer en zonas donde los precios de venta todavía son relativamente bajos frente a los alquileres. Los barrios con mayor valorización inmobiliaria, en cambio, suelen ofrecer retornos menores, aunque pueden compensarlo con más estabilidad de precios y una demanda menos volátil

Monoambientes

  • La Boca: 9,15%.
  • Parque Patricios: 7,38%.
  • Balvanera: 7,37%.
  • Parque Chacabuco: 7,11%.
  • Vélez Sarsfield: 7,09%.

Departamentos de dos ambientes

  • La Boca: 9,58%.
  • Constitución: 8,85%.
  • Villa Lugano: 8,37%.
  • Barracas: 8,30%.
  • Vélez Sarsfield: 9,92%.

Departamentos de tres ambientes

  • Villa Lugano: 9,36%.
  • La Boca: 9,13%.
  • Parque Avellaneda: 8,52%.
  • Constitución: 8,32%.
  • Microcentro: 8,13%.

Departamentos de cuatro ambientes

  • La Boca: 8,74%.
  • Balvanera: 6,55%.
  • Caballito: 6,38%.
  • Villa Urquiza: 6,24%.
  • Parque Chacabuco: 6,18%.

Así, los departamentos de dos y tres ambientes aparecen como las alternativas con mejor rentabilidad promedio. La elección final, de todos modos, depende del precio de compra, la ubicación, los gastos y la evolución futura del mercado