El Senado aprobó en forma inicial un proyecto que podría modificar de manera sensible el mercado inmobiliario: la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. La iniciativa propone acelerar los desalojos, redefinir derechos y obligaciones entre propietarios e inquilinos, digitalizar e integrar los registros inmobiliarios del país y, en algunos casos, habilitar la restitución anticipada del inmueble

También crea un Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble

La discusión todavía no está cerrada: falta el tratamiento en Diputados. Pero el texto ya instaló una pregunta central en el mercado de alquileres: si baja el riesgo para el propietario, ¿pueden moderarse los precios?

Menos riesgo, más presión sobre los valores

El tema aparece en un momento en que los alquileres publicados suben por debajo de la inflación. En la ciudad de Buenos Aires, un departamento de dos ambientes promedió $873.668 en julio, con un alza mensual del 1,6%, según un relevamiento privado. En lo que va de 2026, el incremento acumulado fue del 17,5%, contra una inflación del 19,2%, lo que deja una baja real del 1,7%

Para algunos especialistas, si la ley avanzara, esa tendencia podría profundizarse. La lógica es simple: cuanto menor es el riesgo de no recuperar una propiedad, menor es el margen de cobertura que el dueño traslada al precio del alquiler

En ese sentido, se menciona también un posible efecto sobre los seguros de caución y alquiler, porque una recuperación más rápida del inmueble reduciría el costo del siniestro para las compañías

Aun así, el precio final no dependería solo de una reforma legal. La inflación, la oferta disponible y la presión de la demanda seguirían siendo factores decisivos

La oferta cambió el tablero

La cantidad de unidades en alquiler merece un capítulo aparte. Desde la pandemia, el stock cayó hasta tocar un piso histórico en febrero de 2023, en un contexto de fuertes restricciones para actualizar contratos. Muchos propietarios optaron por vender o pasarse al alquiler temporario

El escenario se dio vuelta tras la derogación de la Ley de Alquileres en enero de 2024. Desde entonces, la libertad para pactar plazos, moneda y ajustes reactivó la oferta. En CABA, la cantidad de departamentos para alquiler tradicional subió 62% entre enero y febrero de ese año

Luego el crecimiento se moderó, pero siguió en alza. En julio de 2026 la oferta avanzó 3,2% y hoy el volumen es 3,4 veces superior al de febrero de 2023. Distintas estimaciones ubican el stock actual entre 15.000 y 17.000 inmuebles

Ese mayor stock también puede contener precios: cuando hay más alternativas, el propietario compite con otros inmuebles y eso limita la suba de los valores

Un mercado más atractivo para invertir

La eventual aprobación de la ley también podría volver más tentador el negocio de alquilar. Con procesos más cortos para recuperar una propiedad, algunos propietarios e inversores podrían sentirse más seguros para mantener sus inmuebles en renta

Ese cambio, además, podría impactar en la compraventa y en la construcción: una mayor demanda de unidades pequeñas para renta podría impulsar nuevos desarrollos pensados específicamente para alquiler

Otro punto que mejora la rentabilidad del sector es la exención del impuesto a las Ganancias para alquileres de vivienda, que elevó la ganancia neta de los propietarios

Hoy, la renta bruta anual de un alquiler se estima en 5,76%, lo que implica un plazo de 17,3 años para recuperar la inversión, un 6,5% menos que un año atrás

Donde los desalojos ya son más rápidos

No todo el país funciona igual. Mendoza, Entre Ríos, Río Negro, San Juan y La Pampa aplican el procedimiento monitorio, un mecanismo judicial más ágil y económico

En esos casos, si el contrato venció o el inquilino dejó de pagar durante dos meses, el propietario puede ir directamente al juez con la documentación respaldatoria. Si la prueba alcanza, el desalojo se ordena sin notificación previa al inquilino

El trámite puede resolverse en dos o tres meses, siempre que el contrato esté certificado por escribano y cumpla con los requisitos formales

Qué miran otros mercados

El debate también se apoya en comparaciones externas. En Estados Unidos, salvo excepciones como California y Nueva York, los procesos son más veloces. En algunos casos, ni siquiera requieren juicio: el desalojo se concreta con intervención del sheriff y un breve plazo para regularizar la deuda

Uruguay y Paraguay también aparecen como referencias de mayor seguridad jurídica. En el otro extremo, España es presentada como un caso donde los plazos largos desalientan el alquiler tradicional y empujan a muchos propietarios hacia el turismo

Mientras el proyecto sigue su recorrido legislativo, el mercado local muestra una paradoja: hay más unidades disponibles que hace un año, pero los precios todavía no ceden con la misma velocidad. Si la nueva ley avanza, el impacto dependerá de cuánto cambien, en la práctica, el riesgo, la oferta y las expectativas de los dueños