España atraviesa una creciente crisis habitacional, marcada por el aumento de los alquileres, los desalojos y la falta de viviendas disponibles. En Madrid, miles de personas se concentraron en la Puerta del Sol, donde se instalaron alrededor de 300 carpas

Las protestas se extendieron a otras ciudades y tuvieron como una de sus principales figuras a María del Carmen Abascal, conocida como Maricarmen, una jubilada de 87 años desalojada el 23 de septiembre de su vivienda en el distrito de Retiro, donde había vivido durante siete décadas

Un paquete de medidas dividido en dos decretos

El Gobierno de Pedro Sánchez aprobó el 29 de septiembre un conjunto de disposiciones conocido informalmente como “decreto Maricarmen”. El paquete está dividido en dos reales decretos-ley

El primero, el Real Decreto-ley 26/2026, fue publicado el 30 de septiembre y comenzará a regir el 1.º de octubre. El segundo, enfocado principalmente en la renovación de los contratos de alquiler, todavía estaba pendiente de publicación

Los principales cambios para propietarios e inquilinos

La primera norma incorpora medidas destinadas a proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta asequible. Entre sus disposiciones se destacan

  • Restricciones a determinadas compras: hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades dedicadas a adquirir inmuebles no podrán comprar viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado.
  • Protección frente a desalojos: hasta el 31 de diciembre de 2030 se suspenderán los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando el demandante sea un fondo o una entidad vinculada con la inversión especulativa.
  • Control de los alquileres temporales: los contratos deberán responder a una causa real y acreditada. Si superan los 12 meses o se encadenan más de dos contratos consecutivos, pasarán a considerarse alquileres de vivienda habitual.
  • Límite para los alquileres por habitaciones: la suma de los contratos de una misma vivienda no podrá superar el precio correspondiente al alquiler del inmueble completo.
  • Gastos inmobiliarios: los costos de gestión y formalización no podrán trasladarse al inquilino, ni de manera directa ni indirecta.
  • Topes a las actualizaciones: hasta el 31 de diciembre de 2027, no se podrá aplicar una actualización si el alquiler supera el índice de referencia. Cuando esté por debajo, el aumento no podrá superar el 2% si no existe un acuerdo diferente.
  • Prórrogas extraordinarias: los inquilinos podrán solicitar hasta dos años adicionales, mediante prórrogas anuales, al finalizar los períodos obligatorios o tácitos.
  • Viviendas turísticas y vacías: los alquileres turísticos de hasta 30 noches quedarán alcanzados por un IVA del 10%. Además, los ayuntamientos podrán aplicar recargos de hasta el 150% en el impuesto sobre bienes inmuebles de viviendas turísticas o vacías ubicadas en zonas tensionadas.

Créditos sin intereses para la primera vivienda

El paquete también contempla préstamos a tasa cero para financiar la entrada de la primera vivienda. El monto será el menor entre el 20% del valor del inmueble hipotecado y un máximo de 50.000 euros

El crédito tendrá un período de carencia equivalente al plazo de la hipoteca bancaria, con un límite de 30 años. Durante ese tiempo no se abonará el capital del préstamo estatal mientras se pague la hipoteca privada. Una vez finalizada la carencia, habrá hasta 10 años para devolverlo

Renovación automática e indemnización de 12 meses

El segundo decreto modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Una vez cumplido el plazo mínimo legal, de cinco años para propietarios particulares y de siete años para personas jurídicas, el contrato se renovará automáticamente por períodos de igual duración, salvo que alguna de las partes comunique su decisión de no continuar

Si el propietario decide finalizar el contrato, deberá avisar con al menos seis meses de anticipación. El inquilino conservará el plazo de preaviso de dos meses

La norma también establece una compensación obligatoria de al menos 12 mensualidades cuando el dueño decida no renovar sin invocar una causa específica. El cálculo se realizará según el índice estatal de referencia y no podrá ser inferior a un mes de alquiler por cada año de permanencia

La indemnización no será necesaria en determinados casos, entre ellos cuando el propietario necesite recuperar la vivienda para destinarla a su residencia habitual o a la de ciertos familiares

Críticas de propietarios y organizaciones de inquilinos

Francisco Iñareta, portavoz de una plataforma inmobiliaria española, cuestionó las nuevas reglas y sostuvo que extender la duración de los contratos, hacerlos indefinidos o limitar las subas no incorporará viviendas al mercado. Según su análisis, la falta de oferta es el principal problema y las restricciones podrían reducir aún más las opciones para quienes buscan alquilar

Rubén Puras Tolosana, propietario de una inmobiliaria, también consideró que las medidas perjudican a los dueños. Afirmó que, aunque existen propietarios especulativos, muchas personas tienen solo dos viviendas, heredadas o adquiridas con el fruto de su trabajo

Santiago Fronza, socio fundador de una empresa de servicios tecnológicos para inmobiliarias, planteó que las políticas públicas deberían proteger al mismo tiempo el derecho a la vivienda y la propiedad privada, que para muchas familias representa una inversión

Las organizaciones de inquilinos mantienen una postura opuesta. Valeria Racu y Alicia del Río, portavoces del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, cuestionaron que el paquete esté dividido en dos textos y reclamaron una regulación más amplia del mercado

El sindicato sostiene que sus principales objetivos son frenar las subas excesivas, evitar los finales de contrato y contener la expulsión de residentes de sus barrios. También cuestiona el peso de los fondos de inversión, las inmobiliarias y los alquileres turísticos

Un mercado con fuertes diferencias territoriales

La tensión habitacional varía de manera significativa según la región. Mientras los precios aumentan en las ciudades más demandadas, otras zonas despobladas intentan atraer nuevos habitantes. En algunos centros urbanos, las habitaciones pueden superar los 120.000 euros, mientras que en áreas con menor población existen casas por alrededor de 20.000 euros

Barcelona es uno de los mercados más tensionados. Entre los factores que desalientan a algunos propietarios aparecen las limitaciones de precios, el riesgo de ocupación ilegal y la percepción de que las garantías no cubren eventuales daños provocados por los inquilinos

Según los datos de agosto de 2026, los alquileres más elevados se registraban en Madrid, con 23,3 euros por metro cuadrado; Barcelona, con 20,2; Palma de Mallorca, con 19,3; San Sebastián, con 18,1; y Málaga, con 16,5

En Madrid, el valor por metro cuadrado era un 181% superior al de capitales como Cáceres, con 8,3 euros, o Zamora, con 8,4. Además, se ubicaba un 54,3% por encima del promedio nacional, situado en 15,1 euros mensuales por metro cuadrado