Martina alquiló en octubre de 2023 un departamento de dos ambientes en Chacarita por $280.000 mensuales. El contrato establecía una duración de tres años y dos actualizaciones anuales: la primera fue del 209% y la segunda, del 31,76%
Al finalizar el acuerdo, su última cuota alcanzó los $1.139.971. Para buscar una nueva vivienda encontró un escenario diferente: los contratos de tres años dejaron de ser habituales, los ajustes comenzaron a pactarse cada tres o cuatro meses y un dos ambientes en el mismo barrio promediaba $939.222
El cierre de los contratos de la ley 27.551
Los últimos contratos firmados bajo la versión original de la ley 27.551, sancionada en 2020, llegaron al final de su plazo mínimo. La norma fijaba contratos de tres años con aumentos anuales vinculados al Índice de Contratos de Locación
En octubre de 2023, la legislación fue modificada: se mantuvieron los tres años de duración, pero los ajustes pasaron a ser semestrales mediante el índice Casa Propia. Poco después, el DNU 70/2023 derogó la ley y habilitó un esquema de mayor libertad para pactar condiciones
Los acuerdos anteriores continuaron vigentes hasta su vencimiento. Los contratos firmados bajo la reforma de 2023, con actualizaciones semestrales, terminarán de cumplir los tres años entre octubre y diciembre de 2026. En la ciudad de Buenos Aires quedarían menos de 20.000 contratos de ese tipo, el 3,5% de los vigentes
El problema de los aumentos anuales
Durante la vigencia de la norma original, la inflación llegó a superar el 200% anual. Como los propietarios no podían actualizar el alquiler durante doce meses, tendían a establecer valores iniciales más altos para compensar la pérdida futura
Ese precio también elevaba el depósito, las garantías, los seguros de caución y los demás gastos de ingreso. Además, el alquiler perdía valor durante buena parte del contrato y podía duplicarse cuando llegaba la actualización
La derogación permitió distribuir el costo de manera más uniforme a lo largo del acuerdo, aunque también redujo la previsibilidad para los inquilinos
La oferta se recuperó después de la derogación
En enero de 2024, la oferta de propiedades en alquiler aumentó 62% frente al mes anterior y 195,4% interanual. En septiembre de 2026, el volumen de publicaciones era 3,6 veces mayor que el mínimo registrado en febrero de 2023
La flexibilización de plazos, ajustes y monedas alentó a propietarios que habían retirado sus unidades o las habían destinado al alquiler temporario o a la venta. Parte de esas viviendas volvió a publicarse cuando las condiciones contractuales cambiaron
Sin embargo, una mayor cantidad de departamentos disponibles no implica necesariamente que sea más sencillo alquilar. Los precios actuales se actualizan con mayor frecuencia y pueden cambiar cada tres meses
El límite sigue estando en los ingresos
Durante los primeros ocho meses de 2026, los salarios aumentaron 20,54%, frente a una inflación acumulada de 21,35% en el mismo período. A más largo plazo, todavía arrastran un atraso del 29,96% respecto de la inflación
Una encuesta realizada sobre 1245 inquilinos indicó que el 52% destina más de la mitad de sus ingresos al alquiler. Además, el 58,8% afirmó haber pedido dinero prestado y, dentro de ese grupo, el 72% utilizó ese financiamiento para pagar la vivienda
El debate enfrenta dos posiciones. Para las organizaciones que defienden una mayor protección, un esquema de contratos de tres años con actualizaciones semestrales podría aliviar la situación de los hogares. Para el sector inmobiliario, la libertad contractual fue clave para recuperar la oferta
La desaceleración de la inflación ya favorece la aparición de contratos con ajustes semestrales en lugar de trimestrales o cuatrimestrales. Si esa tendencia continúa, podrían volver a pactarse aumentos anuales
El balance muestra un mercado con más propiedades disponibles, precios iniciales menos concentrados y reglas de negociación diferentes. Pero la dificultad central permanece: que existan viviendas para alquilar no significa que los ingresos alcancen para pagarlas