Una distancia que volvió a ampliarse
En la Ciudad de Buenos Aires, comprar usado sigue siendo bastante más barato que estrenar. El precio promedio por metro cuadrado de una unidad nueva llega a US$2945, mientras que el de una usada ronda los US$2221. En términos generales, la diferencia es de 32,6%
Lo más llamativo aparece cuando se mira barrio por barrio: en algunos sectores, la brecha supera el 100% y marca dos mercados casi separados. Hace un año, esa distancia era menor; cinco años atrás, resultaba mucho más acotada
Por qué el nuevo quedó más arriba
El salto del costo de construcción empujó con fuerza el valor de las unidades a estrenar. Al mismo tiempo, las propiedades usadas ajustaron sus precios más lentamente, lo que amplió la distancia entre ambos segmentos
Pero el precio de un departamento nuevo no refleja solo la antigüedad. También incorpora tierra, construcción actual, honorarios, impuestos, financiación del desarrollo y mejores prestaciones: distribuciones más eficientes, instalaciones nuevas, menor consumo energético y menos gastos futuros de mantenimiento
La brecha cambia según el barrio
La diferencia entre nuevo y usado depende también del stock disponible, la calidad del parque existente y la cantidad de proyectos en marcha. Donde hay muchos edificios antiguos y pocas obras nuevas, la distancia suele ser mayor. Donde el mercado es más homogéneo, la brecha se achica
Entre los barrios con mayores diferencias aparecen Monserrat, con 111,3%; Villa Lugano, con 88,2%; Constitución, con 71%; Nueva Pompeya, con 58,7%; y La Boca, con 50,2%
También por encima del promedio se ubican Caballito, con 39,5%; Belgrano, con 38,1%; Recoleta, con 36,1%; y Colegiales, con 34,2%
Del otro lado, las distancias más bajas se observan en Parque Chas, con 5,6%; Villa Pueyrredón, con 11,2%; Puerto Madero, con 11,9%; Villa Santa Rita, con 12,6%; y Villa Luro, con 12,8%
Qué mira quien elige estrenar
Aunque el usado puede salir mucho más barato, muchos compradores siguen eligiendo unidades nuevas por la posibilidad de mudarse sin refacciones, acceder a financiación en obra y evitar problemas de mantenimiento durante varios años
En zonas de alta demanda y poca oferta nueva, como Palermo, Belgrano, Núñez o Colegiales, el diferencial suele justificarse mejor porque los proyectos nuevos sostienen mejor su valor en el tiempo
Dónde hay oportunidad en el usado
Hay barrios donde una buena refacción puede mejorar mucho el valor de una propiedad usada. Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, algunos sectores de Palermo, Caballito, Villa Urquiza y Almagro aparecen entre las zonas con mejor potencial para reciclar y capturar parte de la diferencia de precios
Eso sí: una obra puede actualizar una unidad, pero no reemplaza atributos que ya vienen dados por el edificio o la ubicación, como vistas, amenities, tecnología, diseño integral o servicios
Lo que puede pasar más adelante
En el corto plazo, la brecha podría seguir alta e incluso ampliarse en algunos barrios. La oferta de unidades nuevas representa hoy cerca del 24% de las publicaciones, bastante menos que antes de la pandemia, cuando rondaba el 35%. A eso se suman costos de construcción todavía elevados
Si vuelve a crecer el crédito hipotecario, el usado podría recuperar terreno por ser el segmento más accesible para muchas familias. En un horizonte más largo, en cambio, la diferencia entre ambos productos debería tender a achicarse