El regreso de los créditos hipotecarios UVA volvió a abrir la posibilidad de acceder a una vivienda propia. Sin embargo, obtener el préstamo exige mucho más que alcanzar una determinada tasa: también es necesario contar con ahorros, asumir los gastos de la operación y demostrar ingresos formales

En los últimos dos años, las condiciones del mercado atravesaron distintas etapas. Algunas líneas comenzaron con tasas cercanas al 4%, otras superaron el 10% y, más recientemente, el 7,5% se consolidó como una referencia para varias entidades

Qué condiciones establece el programa con fondos del FGS

El programa financiado con recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad establece que los bancos que utilicen esos fondos no podrán cobrar una tasa superior al 7,5%

Además, deberán ofrecer plazos de al menos 15 años y tendrán un límite de 150.000 UVA por préstamo. La iniciativa contempla canalizar hasta $2 billones para la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda

Cuánto dinero hay que tener para el anticipo

Los bancos suelen financiar entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad. El comprador debe cubrir la parte restante con fondos propios

Para una vivienda valuada en US$100.000, el ahorro necesario sería

  • US$20.000 si el banco financia el 80%.
  • US$25.000 si cubre el 75%.
  • US$30.000 si presta el 70%.

Esos montos corresponden únicamente al anticipo. A ellos deben sumarse los costos de la compraventa y de la constitución de la hipoteca, como honorarios de escribanía, impuestos, sellados y gastos registrales, según las características de cada operación

Cuánto puede costar la cuota inicial

La primera cuota varía de acuerdo con la tasa ofrecida por cada banco. Para un crédito a 20 años, estos son los valores estimados por cada US$10.000 prestados

BancoCuota inicialTasa BBVA$105.9317,5% Brubank$155.83512% Ciudad$102.2946,4% Comafi$122.0479,5% Credicoop$122.0477,5% Galicia$122.0477,5% Hipotecario$140.4427,5% ICBC$116.5506,9% Macro$122.0477,5% Nación$97.7606,7% Patagonia$116.4908,5% Santander$122.0477,5% Supervielle$122.0477,5%

Estos importes representan la cuota inicial. En los créditos UVA, tanto el capital como las cuotas se expresan en unidades que se actualizan según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), relacionado con la inflación

Por ese motivo, el valor de la cuota en pesos puede aumentar mes a mes junto con la evolución de la UVA

Qué ingresos se necesitan

La mayoría de las entidades establece que la cuota inicial no debe superar el 25% de los ingresos del solicitante o del grupo de solicitantes

Con ese criterio, una cuota de $800.000 requiere ingresos demostrables de al menos $3,2 millones mensuales. Para una cuota de $1.000.000, el ingreso mínimo asciende a $4 millones

En distintos bancos es posible sumar los ingresos del cónyuge o de un codeudor. Por eso, el ingreso total del grupo familiar puede ser determinante para acceder al financiamiento

Un ejemplo para una propiedad de US$106.667

Un caso utilizado para mostrar el alcance del programa contempla una vivienda de US$106.667 y un crédito equivalente al 75% de su valor

En esa situación, el comprador debería aportar aproximadamente US$26.667. Con un plazo de 25 años y una tasa del 7%, la cuota inicial estimada sería de $865.098

Para que ese pago represente como máximo el 25% de los ingresos, el grupo familiar debería demostrar cerca de $3,46 millones netos por mes. A ese cálculo todavía habría que agregar los gastos de la compraventa y de la hipoteca

El principal obstáculo sigue siendo el ahorro

Una reducción de las tasas puede aliviar la primera cuota o permitir que una familia acceda a un monto mayor. Pero no resuelve por completo la diferencia entre los ingresos, expresados en pesos, y el valor de las propiedades, que en gran parte continúa fijado en dólares

Para una vivienda de US$100.000 financiada en un 75%, el comprador debe reunir US$25.000 antes de firmar la escritura, además de afrontar los costos asociados a la operación

Así, una familia puede reunir los ingresos necesarios para pagar el préstamo y, al mismo tiempo, no contar con el capital suficiente para solicitarlo

En 2026, el acceso a una vivienda mediante un crédito UVA requiere combinar tres condiciones: ahorros en dólares para el anticipo, ingresos formales suficientes y capacidad para sostener una cuota ajustable durante 15, 20 o 25 años