El Gobierno reglamentó el régimen de Declaración Jurada Simplificada de Ganancias previsto en la Ley de Inocencia Fiscal II. El Decreto 1253/2026 reemplaza la reglamentación anterior y define condiciones para quienes pretendan utilizar ahorros no declarados, conocidos como “dólares del colchón”, en la compra de una propiedad
La norma precisa cómo se calcula una discrepancia significativa, confirma las condiciones de adhesión y permite que ciertos contribuyentes que ya presentaron su declaración por el régimen general opten por el esquema simplificado
La UIF todavía debe definir los controles
La principal incógnita está vinculada con la intervención de los escribanos. En operaciones inmobiliarias superiores a aproximadamente 700 salarios mínimos, vitales y móviles, actúan como sujetos obligados ante las normas de prevención del lavado de activos
Por eso deben analizar el origen de los fondos. Si el comprador no puede documentar el dinero utilizado, la operación podría ser reportada como sospechosa y el escribano podría quedar expuesto a sanciones
La nueva ley incorpora como antecedente favorable la adhesión al régimen simplificado, pero no elimina los controles ni las obligaciones de los escribanos. El alcance concreto de esa protección dependerá de una reglamentación de la UIF, que tiene plazo hasta el 2 de noviembre
ARCA también debe adecuar la Resolución General 5820, implementar una consulta automatizada sobre el estado de los contribuyentes y establecer las normas operativas del artículo 40 bis, referido al ingreso o destino financiero de los fondos
Qué cambia para quienes compren una propiedad
Las protecciones previstas por el nuevo régimen alcanzan, en principio, a los fondos utilizados hasta el 31 de diciembre de 2027. Después de esa fecha, los montos que no hayan sido aplicados quedan fuera de esos beneficios
Sin reclamos retroactivos de Bienes Personales
La ley establece que los fondos utilizados para comprar un inmueble hasta el 31 de diciembre de 2027 se consideran incorporados al patrimonio el mismo día de la operación
De esta manera, ARCA no podría atribuir la tenencia de esos dólares a períodos anteriores para reclamar Bienes Personales. El cambio busca evitar ajustes fiscales retroactivos vinculados con la posesión previa de los fondos
Un umbral más preciso para las discrepancias
La discrepancia significativa se configura cuando ARCA detecta un aumento del impuesto determinado de al menos 15%, con un piso equivalente al 5% del monto objetivo de punibilidad para la evasión simple, o cuando el ajuste supera ese monto
La existencia de facturas apócrifas o de ingresos computados de manera improcedente puede generar una discrepancia sin importar el importe
Para las declaraciones correspondientes a 2025, la reglamentación toma como referencia un umbral penal tributario de $100 millones. Por lo tanto, el 5% equivale a $5 millones. Si se hubiera utilizado el valor vigente al 31 de diciembre de 2025, de $1,5 millones, el resultado habría sido de $75.000
Quince días para corregir diferencias
El contribuyente dispone de 15 días hábiles desde la notificación de la determinación de oficio para corregir determinadas diferencias y pagar el importe reclamado sin perder automáticamente los beneficios del régimen
Menos presunciones sobre depósitos bancarios
Hasta el 31 de diciembre de 2027, los depósitos bancarios y las transferencias no podrán utilizarse automáticamente como presunción de ingresos no declarados dentro de los alcances establecidos por la nueva norma. También se limita el uso de otras presunciones e indicios
Quiénes pueden adherir
El régimen está destinado a personas humanas y sucesiones indivisas inscriptas en el Impuesto a las Ganancias que presenten su declaración jurada y paguen el saldo dentro de los plazos correspondientes
- Empleados en relación de dependencia y jubilados.
- Autónomos y profesionales inscriptos.
- Contribuyentes que combinan el monotributo con una actividad alcanzada por Ganancias.
El monotributista puro no puede acceder. Para hacerlo debería renunciar al monotributo, inscribirse en Ganancias y, si corresponde, también en IVA y en el régimen de jubilación autónoma
La Ley 27.826 eliminó los límites de ingresos y patrimonio que condicionaban el acceso. La residencia fiscal es un requisito general: debe abarcar todo el período declarado, salvo para 2025, cuando alcanza con haber sido residente durante una parte del período
Los Grandes Contribuyentes Nacionales y determinados funcionarios públicos pueden utilizar la declaración simplificada, aunque sin acceder a las presunciones ni a las demás protecciones. Además, deben informar sus bienes en la Argentina y en el exterior
Qué ocurre con las declaraciones ya presentadas
Quienes hayan presentado antes del 23 de octubre de 2026 la declaración de Ganancias correspondiente a 2025 por el régimen general pueden optar por el esquema simplificado mediante una declaración rectificativa
El plazo previsto para realizar el trámite vence el 30 de octubre de 2026. Sin embargo, todavía faltan adecuaciones informáticas y administrativas de ARCA, por lo que podría ser necesaria una prórroga
El posible efecto sobre el mercado inmobiliario
El nuevo marco puede ofrecer ventajas para quienes destinen sus ahorros a una propiedad para alquiler, pero no implica por sí mismo un aumento automático de las operaciones inmobiliarias
Un empleado o jubilado que compre un inmueble para alquilarlo podría acceder a tres beneficios, según las condiciones aplicables
- Exención en Ganancias sobre las rentas del alquiler de vivienda.
- Exención en Ingresos Brutos en la Ciudad de Buenos Aires, dentro de los montos legales.
- Exclusión de Bienes Personales si el contrato se registra en el RELI y el inmueble no supera el mínimo no imponible para vivienda.
La conveniencia depende de cada caso y de factores como el precio de las propiedades, la inflación, el tipo de cambio y el escenario político. También existe incertidumbre sobre la permanencia futura de las exenciones y beneficios
Antes de utilizar dólares no declarados para comprar una propiedad, todavía será necesario conocer la reglamentación de la UIF. Hasta entonces, no está definido cómo actuarán los escribanos ni si el antecedente favorable será suficiente para superar los controles de prevención del lavado de activos