El negocio de comprar para alquilar volvió al centro de la discusión inmobiliaria. Tras la caída pospandemia y la recuperación parcial de los valores de venta, la rentabilidad vuelve a ser una variable clave para quienes analizan dónde invertir

En 2026, el mercado combina señales de estabilización con una sensibilidad todavía alta a la macroeconomía y al acceso al crédito. A eso se suma que, después de la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, la oferta creció con fuerza y los aumentos en los precios de publicación se desaceleraron

La rentabilidad promedio sigue moderada

Según el último relevamiento disponible, correspondiente a julio de 2026, la renta bruta anual promedio del alquiler tradicional de departamentos publicados en la ciudad de Buenos Aires cayó levemente y se ubicó en 5,76% para un dos ambientes de 50 m²

Eso equivale a 17,3 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 6,5% menos que un año atrás

Los barrios con mejores números

La mayor rentabilidad aparece en las zonas donde el valor de compra sigue relativamente bajo. Allí, un dos ambientes puede superar el 7% anual de renta bruta

Villa Lugano encabeza la lista con 10,1%. Le siguen La Boca, con 7,7%; Nueva Pompeya, con 7,4%; Floresta, con 7,3%; Balvanera y San Cristóbal, con 7,2%; San Nicolás, con 7%; Vélez Sarsfield, Parque Patricios y Villa Riachuelo, con 6,9%

Las zonas con menor retorno

En el extremo opuesto se ubican los barrios premium, donde los precios de venta altos comprimen la rentabilidad, aun cuando la demanda se mantiene firme

Puerto Madero registra 3,5%. Palermo llega a 4,6%; Núñez, a 4,7%; Belgrano, a 4,8%; y Colegiales, a 5%

Más atrás aparecen Coghlan, Saavedra, Villa Devoto, Retiro y Chacarita, todos con 5,2% anual

En síntesis, la lógica inversora sigue premiando a los barrios más accesibles en la compra, mientras que las zonas más cotizadas conservan su atractivo por demanda y menor vacancia, pero con rendimientos más acotados