Bella Vista dejó de ser únicamente una localidad de casas y quintas arboladas. En los últimos años, la zona incorporó nuevos desarrollos residenciales y se consolidó como una alternativa para quienes buscan tranquilidad, servicios y acceso a distintos puntos del Gran Buenos Aires
El precio medio de los departamentos aumentó casi un 20% interanual. Para una unidad de dos ambientes, el valor promedio del metro cuadrado ronda los US$1777. En los departamentos a estrenar alcanza los US$2173, en los proyectos desde el pozo llega a US$3119 y en las propiedades usadas se ubica en US$1363
A pesar de la suba, Bella Vista continúa entre las localidades más accesibles del norte del conurbano. En una medición sobre 66 áreas, ocupa el puesto 40
Una localidad que amplió su propuesta
El crecimiento inmobiliario no modificó por completo el de Bella Vista. La imagen de barrio tranquilo, con calles arboladas y construcciones de baja escala, se mantiene, pero ahora convive con condominios, comercios de cercanía, propuestas gastronómicas y nuevos servicios
La transformación comenzó hace más de una década con algunos edificios de departamentos y se aceleró durante los últimos seis años. La tendencia no se orientó hacia torres masivas, sino hacia proyectos de mediana densidad, con espacios verdes, balcones aterrazados y parrillas
El Código de Zonificación de San Miguel también condiciona el tipo de construcción. En sectores clasificados como Residencial Extraurbana de Baja Densidad se permite una densidad máxima de 60 habitantes por hectárea y edificios de planta baja más un nivel superior
Por qué aumentó la oferta de departamentos
La expansión responde a nuevos perfiles de compradores. Por un lado, jóvenes y parejas que quieren instalarse en Bella Vista sin asumir el costo y el mantenimiento de una casa. Por otro, propietarios mayores que buscan dejar una vivienda amplia, pero desean permanecer en el mismo entorno
Este último grupo suele ser identificado como empty nesters: matrimonios cuyos hijos crecieron y que prefieren una propiedad más pequeña y fácil de mantener, sin resignar la vida de barrio
La conectividad es otro factor decisivo. El Camino del Buen Ayre facilita los desplazamientos hacia el norte y el oeste, mientras que el ferrocarril ofrece una alternativa de transporte público. Además, todavía existen terrenos disponibles a valores competitivos frente a otras zonas, como Tigre, Escobar y Pilar
Dentro del casco urbano, en cambio, queda poca tierra para crear nuevos barrios cerrados. Por eso, la reconversión de grandes parcelas ubicadas sobre avenidas o calles principales en condominios residenciales se convirtió en una de las principales formas de sumar viviendas
Tres sectores con perfiles diferentes
Bella Vista tiene una superficie aproximada de 22 kilómetros cuadrados y presenta diferencias marcadas según el área
El casco histórico
El sector tradicional se extiende entre la avenida Francia, Gaspar Campos, Sourdeaux, las inmediaciones del Club Regatas y la estación del Ferrocarril San Martín. Allí predominan las casas tradicionales, las calles adoquinadas, las tipas y los plátanos, además de una fuerte presencia de clubes y colegios
Los corredores de servicios
Las avenidas Senador Morón, Francia, San Martín y Gaspar Campos concentran la mayor actividad comercial. En esas zonas se instalaron cafeterías, pequeños restaurantes, locales de diseño, supermercados y gimnasios
Los departamentos y condominios se ubican principalmente en la primera y segunda línea de esas avenidas, o en calles cercanas. Este sector también reúne las mejores opciones de transporte público
El borde periurbano
En los límites norte y oeste, cerca del Camino del Buen Ayre, Buenos Aires Golf y los partidos de Moreno y San Miguel, predominan los barrios cerrados, la seguridad privada y las actividades deportivas
En este entorno comenzó a crecer una modalidad particular: departamentos ubicados dentro de urbanizaciones privadas. La propuesta apunta a compradores que buscan los servicios y la seguridad de un barrio cerrado, pero no necesitan una casa grande
Nuevo Bella Vista es otra de las áreas en transformación. Allí se desarrolla un proyecto con lotes, departamentos, oficinas, locales comerciales, educación, salud y entretenimiento, con acceso directo desde el Camino del Buen Ayre. El complejo también cuenta con el colegio Sagrada Familia
Quiénes compran y qué buscan
Nueve de cada diez compradores provienen de Bella Vista o de localidades cercanas. Aproximadamente la mitad vive en la propia localidad, mientras que otro 40% llega desde zonas como El Palomar y Parque Leloir
También existe demanda de compradores que regresan al barrio después de haber vivido en otros lugares y de vecinos que perciben a Bella Vista como una zona con mayor proyección
La rentabilidad bruta anual estimada alcanza el 6,44%, más de medio punto porcentual por encima del promedio del norte del Gran Buenos Aires. Ese rendimiento ubica a la localidad en el puesto 19 entre 45 áreas analizadas
El inversor predominante es patrimonial y suele conocer la zona. En general compra una o dos unidades, muchas veces con la intención de destinarlas a un hijo o utilizarlas en el futuro
Los departamentos y los barrios cerrados no compiten necesariamente por el mismo público. Las urbanizaciones privadas atraen principalmente a familias con hijos que buscan jardín propio y vida comunitaria. Los departamentos, en cambio, responden a etapas de transición: jóvenes que comienzan su vida independiente y adultos que quieren simplificar su rutina sin alejarse de su barrio