El aumento del costo de construcción en dólares, que superó el 140% desde septiembre de 2023, llevó a algunos desarrolladores a revisar la forma tradicional de hacer negocios inmobiliarios. Entre ellos está Ignacio Aldazabal, fundador de HA Emprendimientos y miembro de una familia vinculada al mercado de capitales argentino desde 1890
Su enfoque combina herramientas financieras con inversiones en activos inmobiliarios. La premisa es analizar cada proyecto por su capacidad de generar renta y aumentar su valor, en lugar de medirlo únicamente por la cantidad de metros cuadrados construidos
Un desarrollo sin depender de las preventas
La empresa evita financiar las obras mediante la venta anticipada de departamentos. Antes de iniciar cada construcción procura contar con el capital necesario, una estrategia que busca reducir la presión por vender unidades rápidamente y a precios inferiores a los previstos
En Argentina, los proyectos comienzan con la compra del terreno y el ingreso de inversores. Luego, la construcción se fondea mediante instrumentos financieros. Así, la compañía procura mantener el valor de las unidades hasta etapas más avanzadas de la obra
El desarrollador señala que este esquema también protege a los inversores, porque evita liquidar departamentos por una necesidad inmediata de caja. Además, limita la entrada de compradores especulativos que podrían intentar revender muchas unidades al mismo tiempo y afectar los precios
La expansión hacia Uruguay y Miami
La compañía comenzó desarrollando en Argentina, pero las solicitudes de sus propios inversores impulsaron su llegada a otros mercados. Primero desembarcó en Uruguay y, hace aproximadamente cinco años, comenzó a operar en Miami
En todos los casos, la ubicación ocupa un lugar central en la estrategia. La empresa busca reducir el riesgo asociado con la evolución futura del activo y con la renta que pueda generar
En la zona de Edgewater, Miami, obtuvo financiamiento por US$110 millones para construir una torre de 35 pisos y 328 unidades. La finalización está prevista para el segundo trimestre de 2028
Cómo funciona el modelo multifamily
Los departamentos no se ofrecen como unidades individuales. Los inversores compran participaciones de capital en el emprendimiento, que queda bajo la titularidad de una única sociedad
Una vez terminada la construcción, una compañía especializada alquila y administra las unidades. Cuando el edificio alcanza un nivel de renta estable, se vende completo, generalmente a un fondo institucional
El resultado de esa operación permite devolver a los inversores el capital aportado y distribuir la rentabilidad generada. El objetivo es construir edificios de entre 250 y 500 unidades, dirigidos principalmente a un público joven
Para la torre de Miami, Aldazabal estima una rentabilidad cercana al 70% para los inversores durante un período aproximado de cuatro años. Según su visión, el negocio no se limita al alquiler: también depende del valor de venta del edificio completo y de la existencia de dos clientes, el inquilino y el comprador institucional
Por qué el esquema todavía no se consolidó en Argentina
Uno de los principales obstáculos para desarrollar el modelo multifamily en Argentina es la falta de un mercado secundario con compradores capaces de adquirir edificios completos
En Estados Unidos, ese papel suele estar a cargo de fondos institucionales que incorporan inmuebles generadores de renta a sus carteras. En Argentina, ese tipo de inversor todavía no tiene un nivel de desarrollo suficiente. A esto se suman regulaciones que dificultan las operaciones
La empresa considera que una mayor profundidad del mercado de capitales y cambios legislativos, entre ellos mecanismos de desalojo más ágiles, podrían facilitar la implementación de proyectos multifamily basados en participaciones de equity
Grand Atlántida y la defensa del valor de las unidades
Uno de los ejemplos del modelo local es Grand Atlántida, que se construye sobre la calle Azopardo, en el Bajo porteño, frente a Puerto Madero, en el edificio donde funcionaba la ex Editorial Atlántida
El proyecto comenzó cuando el costo de construcción rondaba los US$600 por metro cuadrado, pero posteriormente se triplicó. Como la empresa había vendido pocas unidades y no necesitaba obtener liquidez mediante nuevas ventas, pudo esperar y actualmente comercializa los departamentos a unos US$4500 por metro cuadrado
La estrategia busca evitar ventas por debajo del costo y preservar tanto el valor de las unidades como el capital de los inversores. La empresa sostiene que el financiamiento financiero permite establecer precios más cercanos a los del producto terminado desde una etapa intermedia de la obra
Argentina concentra el 60% de los desarrollos de la compañía. Allí cuenta con tres proyectos en ejecución, que en conjunto prevén más de US$140 millones en ventas: Numa, en Bancalari; Sense Puerto de Olivos; y Grand Atlántida
Un mercado inmobiliario que todavía tiene margen
El empresario considera que el mercado de capitales suele anticipar los cambios económicos, mientras que el real estate responde con mayor lentitud debido a los plazos de desarrollo, que normalmente se extienden entre tres y cuatro años desde la compra del terreno
Desde diciembre de 2023, el índice Merval medido en dólares aumentó 86% y la paridad promedio de los bonos soberanos avanzó 123%. En el mismo período, los precios de venta de los inmuebles nuevos y usados subieron alrededor de 25% en dólares: el valor promedio del metro cuadrado pasó de US$2100 a US$2625
La relación entre salarios y precios inmobiliarios también mejoró. En diciembre de 2023 se necesitaban casi cuatro salarios promedio de US$545 para comprar un metro cuadrado. Con un salario actual estimado en US$1232 y un metro cuadrado de US$2625, la relación se redujo a aproximadamente dos salarios
Para Aldazabal, esta mejora del poder de compra muestra que los inmuebles aún podrían acompañar la recuperación que ya exhibieron otros activos, especialmente si vuelve a expandirse el crédito hipotecario de largo plazo
Una cartera dividida en tres partes
Como orientación general para sus inversores, propone distribuir el patrimonio en tres bloques: un 33% destinado al negocio o actividad principal, otro 33% colocado en activos financieros y el tercio restante invertido en real estate
Dentro de la porción inmobiliaria recomienda diversificar entre distintos mercados y países, con el objetivo de repartir los riesgos geográficos
La estrategia en Punta del Este
Uruguay ocupa un lugar relevante dentro de la expansión internacional. La elección de Punta del Este responde, según la empresa, a la posibilidad de proteger el capital, utilizar la propiedad y obtener una renta
La compañía desarrolla tres proyectos en la zona: dos en Manantiales y uno en La Barra. Durante la primera etapa, cerca del 30% de cada emprendimiento se financia con inversores cercanos que ingresan a un costo competitivo
La expectativa es que esa participación genere una diferencia entre el valor inicial y el precio final de comercialización. En el caso de Sense Manantiales, la empresa calcula que quienes invirtieron desde la compra del terreno obtuvieron una apreciación superior al 100%