El mercado inmobiliario llegó a 2026 con un comportamiento partido en dos. Las escrituras de compraventa se mantienen en niveles firmes, pero el crédito hipotecario viene perdiendo terreno y muestra una caída mucho más marcada. En ese contexto, el Gobierno anunció una medida para sumar liquidez al sistema financiero y alentar nuevos préstamos para la compra de la primera vivienda

La iniciativa prevé que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad destine $2 billones para fondear a los bancos. El mecanismo no implica créditos directos al comprador: las entidades recibirán esos recursos mediante licitaciones y luego deberán convertirlos en hipotecas. El objetivo es ampliar la oferta y bajar la restricción de financiamiento de largo plazo

Una foto de dos velocidades

En la ciudad de Buenos Aires, julio dejó 6051 escrituras de compraventa, el mejor registro de 2026 y 1,02% por encima de junio. Sin embargo, quedó 9% por debajo del mismo mes de 2025. Aun así, el nivel sigue siendo elevado en perspectiva histórica y se ubica entre los mejores julios de los últimos años

El acumulado también muestra estabilidad: entre enero y julio se concretaron 35.528 operaciones en CABA, apenas 1,8% menos que en igual tramo de 2025. La actividad general, entonces, resiste mejor que el financiamiento

La brecha aparece con claridad en las hipotecas. En julio se registraron 959 escrituras con crédito en la Ciudad, una baja interanual de 31,2%. En los primeros siete meses del año se acumularon 5111 operaciones de este tipo, cerca de 36% menos que en el mismo período anterior

Cómo funcionará el esquema

El programa oficial apunta a ofrecer a los bancos fondeo de más largo plazo. Habrá licitaciones de $200.000 millones cada una y ninguna entidad podrá quedarse con más del 20% del total, es decir, un máximo de $40.000 millones por ronda

El esquema contempla dos alternativas: depósitos a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,5%, y depósitos a cinco años, con UVA + 4,5%. Las entidades competirán ofreciendo la mejor tasa para acceder a esos fondos

La condición central es que los créditos originados con ese dinero no podrán superar UVA + 7,5%. Ese tope podría ampliar el universo de bancos capaces de ofrecer hipotecas más competitivas y, al mismo tiempo, reducir la cuota inicial y el ingreso requerido para acceder al préstamo

Según el ejemplo oficial, una vivienda valuada en US$106.667 podría financiarse en un 75% con un crédito de $120,92 millones a 25 años y una tasa de UVA + 7%. La cuota inicial sería de $865.098 y el ingreso familiar necesario, de $3.460.391 mensuales, para que la cuota no supere el 25% de los ingresos

Con ese esquema, el Gobierno proyecta cerca de 17.000 créditos. Los préstamos deberán ser por un mínimo de 15 años, podrán destinarse a compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda y tendrán un tope de 150.000 UVA, equivalentes a unos US$200.000

El interior muestra más dinamismo

La comparación no es homogénea en todo el país. En la provincia de Buenos Aires, julio cerró con 12.177 compraventas, 14% más que en junio, pero 9% menos que un año atrás. Las hipotecas también mejoraron frente al mes previo, aunque siguieron por debajo de 2025

Fuera de Buenos Aires, varias plazas del interior mostraron mayor movimiento. Rosario, Córdoba, Río Negro y Catamarca exhibieron subas interanuales en sus escrituras, mientras que otras jurisdicciones avanzaron con más moderación o incluso perdieron ritmo

La explicación que más se repite entre los operadores es que la Ciudad de Buenos Aires responde con más intensidad al crédito: cuando aparece financiamiento, las operaciones se aceleran; cuando desaparece, la caída se nota antes que en otros mercados

Precios, stock y competencia

La menor presencia de hipotecas todavía no derrumba las operaciones, pero ya altera la dinámica de los precios. En el usado, los valores de publicación casi se estabilizaron: crecieron apenas 0,1% interanual. En cambio, los proyectos en pozo subieron 5,8% y los departamentos a estrenar 2,9%, aunque también con desaceleración

El stock disponible sigue siendo alto y eso limita una suba más rápida del usado. En junio se vendió 5,3% de la oferta publicada, el mismo nivel que un año antes. Esa abundancia también enfría la capacidad de los desarrollos nuevos para competir solo por precio

Desde diciembre de 2023, el Merval medido en dólares subió 116%, los salarios en dólares 122% y el costo de construcción 94%, mientras que el metro cuadrado residencial avanzó 22%. En junio, construir viviendas multifamiliares costaba unos US$1741 por metro cuadrado

El costo de edificar volvió a subir en julio, con un alza mensual de 1,5% y una variación acumulada de 17% en los primeros siete meses del año, por encima del ritmo del mismo período de 2025. La diferencia entre construir y comprar usado sigue dejando al segmento de unidades terminadas como una alternativa muy competitiva

Para el sector, el fondeo a los bancos puede ser el primer paso de una cadena más amplia. Si el crédito vuelve a crecer, podría reactivar no solo la compra de vivienda sino también el financiamiento de proyectos en pozo