Durante años, el microcentro porteño concentró oficinas, bancos y un intenso movimiento diario. La expansión del trabajo remoto y de los esquemas híbridos modificó esa dinámica y redujo la circulación por sus calles

En 2022, el Gobierno porteño impulsó incentivos para transformar antiguos edificios de oficinas en viviendas y lanzó el programa “Mudate al Microcentro”. La iniciativa no alcanzó el efecto esperado y ahora gana espacio otra estrategia: adaptar los inmuebles de oficinas a las nuevas necesidades de las empresas

Un sexto piso convertido en espacio común

Los propietarios de Mayo 476, un edificio perteneciente desde sus orígenes a la familia Stein, destinaron US$510.000 a renovar por completo el sexto piso. Allí se incorporaron sectores para almorzar, áreas de entretenimiento y salas de reuniones para uso de las compañías que alquilan oficinas en el inmueble

El proyecto busca hacer más competitivo un edificio tradicional sin demolerlo ni modificar su destino. Para concretarlo, la familia también retiró del mercado una superficie equivalente a aproximadamente el 7% del edificio

Ese espacio fue valuado en unos US$500.000 como activo inmobiliario, por lo que el proyecto combina inversión y superficie por cerca de un millón de dólares. La erogación directa, sin embargo, fue de US$510.000

La ubicación ya no alcanza

El microcentro conserva una ventaja logística por su conexión con las líneas de subte y los colectivos. Sin embargo, la facilidad de acceso dejó de ser suficiente para atraer inquilinos: las empresas también buscan espacios flexibles, equipados y con servicios capaces de incentivar la presencialidad

La presión es mayor en los edificios de oficinas Clase B, que deben actualizar sus prestaciones para competir con los inmuebles Clase A. En este escenario, los amenities pasan a funcionar como una herramienta para recuperar ocupación

Una propiedad unificada para acelerar la reconversión

La familia Stein es dueña de todo Mayo 476, una situación poco habitual en un microcentro donde muchos edificios están divididos entre numerosos copropietarios. Esa concentración permitió decidir la obra sin negociar con decenas de propietarios

Actualmente, el edificio tiene alquilado el 75% de su superficie y busca ocupar el 25% restante. Sus plantas tienen entre 480 y 560 m² y pueden configurarse según las necesidades de cada empresa. También se ofrece coordinar el diseño, la obra y el equipamiento para que los nuevos inquilinos puedan comenzar a trabajar desde el primer día

Los propietarios aseguran que los servicios incorporados no representarán un aumento adicional para quienes ya alquilan oficinas. El valor pedido ronda los US$15 por m², por debajo del promedio aproximado de US$22 mensuales por m² para oficinas Clase A del Área Metropolitana de Buenos Aires durante el tercer trimestre de 2026

El desafío de llenar oficinas en días híbridos

La actividad de la zona se concentra especialmente los martes, miércoles y jueves, en línea con los esquemas de trabajo híbrido. Por eso, los edificios buscan ofrecer algo más que escritorios: espacios para almorzar, descansar y mantener reuniones que resultan difíciles de incorporar en oficinas pequeñas

La propuesta de Mayo 476 apunta precisamente a cubrir esa limitación para empresas de entre 300 y 500 m². El modelo podría extenderse a otros inmuebles, aunque requiere inversiones importantes y resulta más complejo cuando la propiedad está fragmentada